Investeren in Vastgoed 2020

INVESTEREN IN VASTGOED IN 2020?

auteur: Hendrik Leurs

Bronnen: DeTijd  & Trends & Fexpro

 

 

Het merendeel van de experts verwacht dat de vastgoedprijzen relatief stabiel zullen blijven. Hoe verloopt de prijsontwikkeling en wat is de impact van een mogelijke nieuwe vastgoedfiscaliteit.

Hoe zal de vastgoedmarkt eruitzien in 2020?

We zullen de komende maanden de gevolgen voelen van de forse stijging van het aantal markttransacties na de eerste corona lockdown. Die transacties komen echter pas in het derde kwartaal van dit jaar weer op kruissnelheid. De vraag neemt dus wel degelijk weer toe en ze wordt ondersteund door de nog steeds lage rente.

De prijzen op korte en middellange termijn zullen wellicht minder snel stijgen. Zij werden de voorbije jaren omhooggestuwd door repatriëring van kapitalen, de verlenging van de duurtijd van de leningen en een gunstige fiscaliteit. Op die drie elementen zal de volgende jaren onvermijdelijk worden beknibbeld, wat een impact op de prijzen zal hebben. 

De toekomstige vastgoedfiscaliteit is afhankelijk van heel wat onbekende factoren en riskeert zwaarder te worden…

Er wordt een streng begrotingsbeleid aangekondigd en wellicht zal niet alleen de arbeidssector geviseerd worden. Ook andere sectoren, waaronder die van het vastgoed, zullen daaronder lijden. De vastgoedsector heeft de voorbije jaren kunnen profiteren van vrij gunstige, zowel rechtstreekse als onrechtstreekse, fiscale maatregelen. Welke maatregelen ook worden genomen, ze zullen onvermijdelijk een impact hebben op de aankoop van vastgoed, toch zeker op die aankopen uit beleggingsoogpunt.

Welke impact zal dat hebben op de sector?

Er wordt gevreesd dat die maatregelen slechts een begrotingsdoelstelling op korte termijn nastreven. Er wordt niet onderzocht welke impact een nieuwe fiscaliteit zal hebben op de vastgoedmarkt. We zouden de marginale impact van die maatregelen, namelijk het aantal transacties die niet zullen plaatsvinden, moeten kunnen bepalen. Maar dat is een erg moeilijke opgave en wie zal de tijd nemen om dat te doen?

De activiteit van de vastgoedsector levert nochtans een belangrijke bijdrage aan de groei van ons bruto binnenlands product (bbp). Als er minder wordt belegd in vastgoed zal het bbp dus met enkele punten dalen.  Die daling zal door de hele bevolking gedragen worden, zelfs door die mensen die nooit één cent in vastgoed hebben belegd. Anderzijds is het wel zo dat een zekere stijging van de fiscale druk, voor zover die gematigd blijft, bepaalde lokale markten niet te erg zal aantasten. Maar dat neemt niet weg dat de stijging van de vastgoedfiscaliteit iedereen zal raken, ook daar waar de vooruitzichten minder goed zijn.

Toch ook een lichtpunt. Uitbreiding verlaagde BTW van 6 %op nieuwbouw voor de sloop en heropbouw van gebouwen wordt uitgebreid tot het hele Belgische grondgebied. Vandaag geldt dat tarief enkel in 32 stedelijke gebieden.  

Door de verlaging van het btw-tarief stijgt het aantal heropgebouwde woningen met 35 % en zal het jaarlijks budgettair overschot voor de staat 60 miljoen € bedragen. Over een periode van 30 jaar komt daar uit de onroerende voorheffing nog eens 100 miljoen € bij. Dat blijkt uit een recente studie die werd uitgevoerd door Dr. Geert Goeyvaerts (Dep. Economie, KUL).

WELKE WONING KOOPT U NU VOOR € 340.000?

Is de Belg bevoorrecht op het gebied van vastgoed? Hoeveel vierkante meter kunt u in het buitenland kopen voor € 340.000?

 

Volgens een recente studie van De Tijd betaalden kopers in Vlaanderen gemiddeld € 277.304 voor een woonhuis (+3,8%). In Wallonië steeg de gemiddelde woningprijs met 3,7 % tot € 189.257. In Brussel kwam de gemiddelde prijs voor het eerst uit boven € 450.000.

 

Voor appartementen ziet het plaatje er iets anders uit. Gemiddeld kostte een appartement vorig jaar € 220.095 of 1,8 % meer dan in 2018. Als je rekening houdt met de inflatie, leidt dit in Vlaanderen en Wallonië tot een daling van de reële prijzen.

 

In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs met 1,6 % tot € 224.331, in Brussel met 2,4 % tot € 240.250 euro en in Wallonië met 0,5 % tot € 174.410 euro. De prijsevolutie varieert wel van provincie tot provincie.

Welke woonoppervlakte kunt u in de rest van de wereld kopen voor € 340.000 euro.

Van 29 tot 280 vierkante meter

Voor die prijs koopt u in hartje Parijs een studio van slechts 29 vierkante meter. Aan de andere kant van de Atlantische Oceaan, op het Caraïbisch eiland Puerto Rico, koopt u met datzelfde budget een eengezinswoning van 280 vierkante meter in de buurt van het strand. Een oppervlakte die bijna het tienvoudige is van die van de Parijse studio.

Stad, Land

Type woning

Oppervlakte

Beschrijving

Parijs,
Frankrijk

Studio in het stadscentrum

29m²

2 kamers, ingerichte keuken,
1 douchekamer met toilet en een kelder

Canberra, Australië

Studio vlakbij het stadscentrum

45m²

1 kamer, 1 badkamer, 1 kleine woonkamer

Londen,
Groot-Brittannië

Appartement
dichtbij het stadscentrum

65m²

1 kamer, 1 badkamer, 1 keuken,
1 kleine woonkamer

Wellington, Nieuw-Zeeland

Huis in het stadscentrum

80m²

2 kamers, een badkamer, keuken, garage, kelder, zolder

Paphos,
Cyprus

Nieuw appartement in de buurt van het strand

82m²

2 kamers, een woonkamer, badkamer, keuken, terras, veranda, zwembad, garage

Praag,
Tsjechië

Appartement
in het stadscentrum

120m²

2 kamers, een salon, keuken, badkamer, woonkamer, garage

Sofia,
Bulgarije

Appartement
in het stadscentrum

140m²

3 kamers, een woonkamer, badkamer, terras

Puerto Rico

Familiewoning
vlak aan het strand

280m²

3 kamers, 2 badkamers, een salon, terras, garage


En in België?

Uiteindelijk doet België het nog zo slecht niet. Voor € 340.000  heeft u in ons land een woning die in goede of zelfs zeer goede staat verkeert en dus onmiddellijk bewoonbaar is, een pand met een meer dan billijke bewoonbare oppervlakte (van 110 m² tot 300 m² afhankelijke van de stad) of een alleenstaand huis met tuin.

Voor die prijs kunt u in Brussel een mooi appartement met 2 slaapkamers kopen in Sint-Pieters-Woluwe of Evere. Of een rijhuis met 3 slaapkamers en een tuin in de buurt van de basiliek van Koekelberg. In Antwerpen of Kortrijk telt een rijhuis van die prijscategorie 4 slaapkamers, terwijl u in Gent en Bergen voor die prijs zelfs eigenaar kunt worden van een villa. In Luik ten slotte een halfopen bebouwing van 300 m² aan, met liefst 7 slaapkamers en 2 badkamers, dichtbij het stadscentrum.

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het eerste semester 2020 op basis van de verkoopakten die werden geregistreerd door de FOD Financiën.

De belangrijkste resultaten:

  • De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg € 200.000. Voor een huis in open bebouwing betaalde men € 300.000.
  • Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest met een mediaanprijs van €150.000 voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en € 250.000 voor huizen in open bebouwing.
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er € 421.000. Voor huizen in open bebouwing was dat € 860.000.
  • Tussenin zit het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er € 237.250, huizen in open bebouwing € 340.000. Door de afschaffing van de woonbonus vanaf 1 januari 2020 was er een sterke terugval van het aantal transacties.
  • Er was een beperkte impact van de COVID-19-crisis op de resultaten van het eerste semester 2020. Dit komt doordat de verkoopakten die werden verleden in deze periode voornamelijk betrekking hebben op verkoopovereenkomsten (compromissen) die werden afgesloten vóór de invoering van de maatregelen.
  • Appartementen kenden in alle gewesten de grootste prijsstijging.
  • Vlaams- en Waals-Brabant zijn de duurste provincies, Henegouwen is de goedkoopste.
  • De duurste gemeente is Elsene. In Hastière liggen de goedkoopste woningen.

 

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg € 200.000 in het eerste semester van 2020. Voor een huis in open bebouwing betaalde men € 300.000. Wie een huis in open bebouwing wenste te kopen diende dus € 100.000 extra op tafel te leggen bovenop de mediaanprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing. Appartementen kostten € 200.000:

BELGIE

2018

2019

2020

evolutie %

evolutie %

(S1)

(S1)

(S1)

2019/2018

2020/2019

Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing)

195.000

200.000

200.000

+2,6%

0,0%

Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing)

280.000

293.000

300.000

+4,6%

+2,4%

Appartementen

180.000

187.000

200.000

+3,9%

+7,0%

Uitzonderlijke situatie

De Belgische vastgoedmarkt bevindt zich momenteel in een uitzonderlijke situatie omdat ze gunstig is voor alle spelers. Gezien de huidige economische en vastgoedcontext kunnen we stellen dat het nu een goed moment is om te kopen, maar ook om te verkopen. Dat is de voorbije 30 jaar nog nooit gebeurd.

Er zijn verschillende redenen voor die toch wel bijzondere situatie: de rentevoeten staan nog vrij laag, de koopkracht is dezelfde gebleven voor de sociale bevolkingscategorieën, die zich een eigendom kunnen veroorloven en de consumenten hebben over het algemeen minder vertrouwen in financiële beleggingen. Daarbij komt nog dat de Belgen heel graag eigenaar zijn van hun woning.

Impact afschaffing woonbonus en COVID-19

Het aantal transacties kende tijdens het eerste semester van 2020 een aanzienlijke terugval die te wijten is aan meerdere factoren. Om dit te illustreren wordt in deze paragraaf ingezoomd op de kwartaalcijfers:

Aantal vastgoedtransacties

2019
(Q3)

2019
(Q4)

2020
(Q1)

2020
(Q2)

%
19-Q4/ 19-Q3

%
20-Q1/ 19-Q4

%
20-Q2/ 20-Q1

BELGIE

Huizen met 2 of 3 gevels (G + HO)

16.486

24.850

9.680

13.182

+50,7%

-61,0%

+36,2%

Huizen met 4 of meer gevels (O)

7.901

11.938

4.678

6.334

+51,1%

-60,8%

+35,4%

Appartementen

9.821

13.127

7.414

8.893

+33,7%

-43,5%

+19,9%

VLAAMS GEWEST

Huizen met 2 of 3 gevels (G + HO)

10.531

18.229

4.574

7.903

+73,1%

-74,9%

+72,8%

Huizen met 4 of meer gevels (O)

5.095

8.774

2.266

3.863

+72,2%

-74,2%

+70,5%

Appartementen

6.099

9.116

4.222

5.416

+49,5%

-53,7%

+28,3%

WAALS GEWEST

Huizen met 2 of 3 gevels (G + HO)

5.413

6.015

4.601

4.798

+11,1%

-23,5%

+4,3%

Huizen met 4 of meer gevels (O)

2.770

3.124

2.375

2.427

+12,8%

-24,0%

+2,2%

Appartementen

1.363

1.620

1.159

1.439

+18,9%

-28,5%

+24,2%

BRUSSELS GEWEST

Huizen met 2 of 3 gevels (G + HO)

542

606

505

481

+11,8%

-16,7%

-4,8%

Huizen met 4 of meer gevels (O)

36

40

37

44

+11,1%

-7,5%

+18,9%

Appartementen

2.359

2.391

2.033

2.038

+1,4%

-15,0%

+0,2%

 

Op 30 september 2019 kondigde de nieuwe Vlaamse regering aan dat de woonbonus voor alle vastgoedtransacties vanaf 1januari 2020 zou worden afgeschaft. Dit veroorzaakte in het Vlaams Gewest een rush op vastgoed in het vierde kwartaal van 2019 (vergelijkbaar met de rush eind 2014: vanaf 1 januari 2015 werd het belastingvoordeel van de woonbonus ingeperkt), met als logisch gevolg dat het aantal transacties tijdens het eerste kwartaal van 2020 een sterke terugval kende. De impact van de afschaffing was minder sterk bij de appartementen. In het derde kwartaal van 2020 ziet men het aantal transacties in het Vlaams Gewest zich herstellen, alhoewel dit een inhaalbeweging is en niet als groei moet bestempeld worden.

De impact van de COVID-19-crisis op de cijfers van het tweede kwartaal 2020 is relatief beperkt omdat de resultaten in dit persbericht gebaseerd zijn op het aantal verleden verkoopakten en niet op de compromissen. Het grootste deel van de verkoopakten in deze periode hebben betrekking op compromissen die werden afgesloten vóór 18 maart 2020. Door de genomen lockdownmaatregelen konden vanaf 18 maart geen plaatsbezoeken in koop- en huurwoningen meer georganiseerd worden. Mits het nemen van strikte veiligheidsmaatregelen zijn plaatsbezoeken beperkt toegelaten. Dit zal een beduidend effect hebben op de resultaten (het aantal verleden verkoopakten) van het vierde kwartaal 2020.

Zin om eigenaar te worden?

In deze markttijden is het moeilijk om te beslissen of u moet lenen tegen een vaste of variabele rente. Misschien kiest u beter voor een semivariabele formule die beide voordelen combineert? Ontdek (waar ?) de top 5 officieel geafficheerde jaarlijks variabele en vaste rentevoet op 20 jaar, voor een lening van € 25.000 met quotiteit tussen 80% en 100%.

Vastgoedprijzen blijven stijgen

Het komende jaar worden huizen en bouwgronden ruim 3 % duurder. In Brussel zullen de prijzen nog sterker stijgen. Dat blijkt uit de driemaandelijkse rondvraag van De Tijd. 

Hoe zullen de vastgoedprijzen het komende jaar evolueren? Het is de vraag die De Tijd om de 3 maanden aan een panel van 11 vastgoedexperts voorlegt. En het antwoord is duidelijk: de prijzen zullen blijven stijgen. De grootste prijsstijgingen worden voor bouwgronden verwacht: +3,7 %. Vooral in Brussel zullen de prijzen de pan uitrijzen, met een verwachte prijsstijging van 5,7 %. In Vlaanderen en Wallonië worden bouwgronden minder snel duurder, ze dalen met respectievelijk 2,5 en 2 %.

Dat de strenge Europese energienormen een belangrijke rol spelen in de prijsstelling van vastgoed is een evidentie. Immers, de consument, zowel huurder als koper ziet er de noodzaak van in.

Villamarkt herstelt

Voor woonhuizen verwachten de experts een prijsstijging in ons land met 3,5 %. Dat cijfer ligt in de lijn met hun verwachtingen van voor de zomer. Net zoals voor bouwgronden springt Brussel eruit, met een toename van 4 %. Voor Wallonië houden de experten het op 1,9 %.

Voor het duurdere marktsegment van de villa’s zijn de verwachtingen minder hoog gespannen. Voor Vlaanderen gaan de experts uit van een gemiddelde prijsstijging met 1,2 %. Voor Brussel en Wallonië houden de analisten het op een prijsstabilisatie.

Ook voor appartementen zijn de experten positiever gestemd dan voor de zomer. De verwachte prijsstijging voor het hele land bedraagt 2,5 %. Voor de zomer lag de consensus nog onder 1 %. En ook voor appartementen laat de hoofdstad zich opmerken, met een verwachte hausse van 3,6 %. Wallonië blijft achterophinken, met een stijging van 1,2 %.

Koop een gezinswoning / nieuwbouw

Zijn de verwachte prijsstijgingen het signaal om een gezinswoning te kopen? Ja, zeggen de experts volmondig. Maar over de urgentie zijn ze het niet eens: 6 op de 10 experten geven het advies ‘zeker en vast’ te kopen, de anderen zeggen 'kopen als er zich een opportuniteit’ voordoet. De meerderheid is het er echter over eens om te investeren in nieuwbouw gezinswoningen, daar die aan alle Europese energie-eisen voldoen. En ook de consument, koper en huurder, hebben de noodzaak aan duurzaam wonen ontdekt.

Dat het geld op een spaarboekje niets meer opbrengt, weten we intussen al langer. De rentes liggen historisch laag en de hoge inflatie zorgt ervoor dat je spaargeld aan koopkracht verliest. Investeren in vastgoed is daarom een slim alternatief voor het verlieslatende spaarboekje. 

 

Waarom geniet nieuwbouw de voorkeur boven koopwoningen?

 

  1. Voordelige financiering

 

Banken zijn zich ervan bewust dat een te renoveren woning minder een inkomstengarantie betekent dan een instapklare woning. Renoveren lijkt dan wel een eenvoudige manier om toegevoegde waarde te creëren en zo winst te maken op een vastgoedinvestering, maar dat is het niet altijd. 

 

In veel gevallen slepen renovaties namelijk langer aan dan verwacht. Ook de kostprijs loopt dikwijls hoger op dan gepland door de steeds strenger wordende bouwnormen. Investeren in een bestaande woning als opbrengsteigendom is dan ook vaak moeilijk te budgetteren. 

 

Een woning die reeds in perfecte conditie verkeert op het moment van aankoop daarentegen, kan vanaf dag één huurinkomsten opleveren en willen de meeste banken voor nieuwbouwprojecten ook wel een stap verder gaan met hun tarieven. Zo kunnen eigenaars van een BEN-woning bv., profiteren van een BEN-krediet. Dit is een rentevoordeel in de vorm van een voorwaardelijke korting op de interestvoet. 

 

  1. Nieuwbouw vergt nauwelijks onderhoud

 

Door eerdere bouwkeuzes kunnen de onderhoudskosten van een koopwoning hoog oplopen. Bovendien begint een huis of appartement dat ouder is dan tien jaar, gebreken te vertonen. Deze gebreken oplappen, kost uiteraard geld en dat heeft een rechtstreeks gevolg op het rendement van de investering. Dit is niet het geval bij een nieuwbouwwoning, waarbij men als investeerder zelf de touwtjes in handen heeft. 

 

De eerste tien à vijftien jaar zal een nieuwbouwwoning niet voor onvoorziene kosten zorgen. Slijtage is niet aan de orde. Moest dit wel zo zijn, dan word je doorgaans beschermd door de woningbouwwet (tienjarige aansprakelijkheid). 

 

  1. Nieuwbouwwoningen zijn energiezuinig

 

De energiefactuur van bestaand vastgoed is doorgaans al snel twee tot vier keer hoger dan bij nieuwbouw. Een nieuwbouwwoning daarentegen, voldoet steevast aan de recentste energienormen en heeft oog voor energiezuinigheid en isolatie. De gebrekkige isolatie en de afwezigheid van duurzame energiebronnen is dan ook dikwijls een breekpunt bij bestaand vastgoed.

 

Renoveren is een optie, maar de kostprijs hiervan kan hoog oplopen.  Bovendien zal een oude woning of appartement moeilijk de energiezuinigheid van een nieuwbouw kunnen evenaren, hoe goed ze ook gerenoveerd is. 

 

  1. Nieuwbouwwoningen met de nieuwste materialen en technieken 

 

Investeren in nieuwbouw, staat voor investeren in kwaliteit. Nieuwbouw maakt namelijk gebruik van de nieuwste materialen en technieken. Dit maakt een nieuwbouwwoning populair op de huurmarkt en  trekt ongetwijfeld een heleboel kandidaat-huurders aan. Grote raampartijen, een doordachte indeling en een hoogwaardige afwerking; dat is waar huurders voor tekenen. 

 

Bovendien biedt nieuwbouw een zeker comfort, dankzij de hedendaagse afwerking. Bestaande woningen daarentegen, moeten rekening houden met eerdere bouwkeuzes en de beperkingen die daarmee gepaard gaan. 

 

  1. Zekerheid op lange termijn 

 

Investeren in een bestaande woning om te verhuren is altijd bang afwachten met de hoop dat er geen verborgen gebreken zijn en dat alle installaties voldoen aan de verhuurregels. Een woning die niet conform is, kan grote gevolgen hebben. 

 

Een nieuwbouwwoning daarentegen, is aan heel wat strenge normen onderworpen en maakt dat de investering 100% future proof is voor lange tijd.  De Wet Breyne biedt hierbij zekerheid op lange termijn. Deze woningbouwwet bepaalt namelijk dat de aannemer en architect gedurende een periode van 10 jaar aansprakelijk zijn voor eventuele bouwproblemen bij nieuwbouwwoningen. Het schenkt de investeerder een bijkomende gemoedsrust, zodat hij zich kan focussen op wat écht telt: een vlotte verhuur van de opbrengsteigendom.

 

  1. Nieuwbouwwoningen voldoen aan de recentste bouwnormen

 

Wie kiest om te investeren in nieuwbouw, kan er zeker van zijn dat het vastgoed voldoet aan de meest recente bouwvoorschriften: van elektrische tot sanitaire installaties; alles is volledig conform de huidige regels en veiligheidsvoorschriften. Dit vrijwaart de koper voor lange tijd van grote renovatiewerken, onderhoudswerken en extra kosten. Bovendien is je appartement of woning direct klaar voor gebruik en verhuur. 

 

Voor wie een pand verhuurt dat niet aan de conformiteitsregels voldoet, kan dit een juridisch staartje krijgen en je loopt dan het risico op de ontbinding van je huurcontract, een volledige terugbetaling van de huurgelden of zelfs een zware boete.

 

  1. Geen kopzorgen met attesten en formaliteiten 

 

Nieuwbouw staat garant voor alle noodzakelijke certificaten, attesten en administratieve zaken.  Bij oplevering van de nieuwbouwwoning worden alle noodzakelijke documenten afgeleverd, van energie-attest tot postinterventiedossier. 

 

  1. Fiscale voordelen 

 

De energienormen voor nieuwbouwwoningen zijn streng. Met de ingang van het nieuwe jaar, werden de eisen bovendien verstrengd; het E-peil voor nieuwbouwwoningen is verlaagd tot E35. Wie beter doet dan deze voorgelegde energienormen, wordt hiervoor extra beloond. Elke nieuwbouwwoning met een E-peil lager dan of gelijk aan E30, valt onder de noemer BEN-woning. 

 

De voordelen van zo’n woning kunnen in het totaal wel oplopen tot meer dan € 10.000. Dit voordeel staat uiteraard los van de besparing op de  energiefactuur.

 

Investeren in bedrijfsvastgoed, een even goed alternatief?

Nu de beurzen voor uitdagende tijden staan en mensen meer tijd thuis doorbrengen, is het als investeerder interessant om vastgoed in breder perspectief  te bekijken. De bevolking in steden groeit nog steeds, maar het aanbod doet dat niet altijd. Als er al een effect op de woningprijzen komt in navolging van de coronacrisis, zal dit de normale tendensen van de markt volgen en dus eerder selectief zijn. Investeerders die kiezen voor een eigendom met goede locatie en de focus leggen op duurzaamheid, moeten zich geen zorgen maken, integendeel. Dit geldt zowel voor de residentiële markt als voor het bedrijfsvastgoed. We zien dan ook een verplaatsing van oude kantooraccommodaties in de stadskernen naar een moderne, duurzame, beheersbare nieuwe kantoormarkt in de stadsranden of nabij verkeersaders.

 

Meer redenen nodig om te investeren in vastgoed? 

 

  1. Hoge mate van financierbaarheid

 

Door het gunstig economische klimaat van de afgelopen jaren heeft u weinig eigen financiële middelen nodig om over te gaan tot de aankoop van vastgoed. Door het flexibel karakter en de multifunctionaliteit van een bedrijfspand is bedrijfsvastgoed makkelijk te verhuren. Door de lage interestvoeten is de periodieke kost lager dan de actuele huurkost. Dit betekent winst op geld dat de bank ter beschikking stelt en zo kan er een hefboomeffect verwacht worden op eigen inbreng.

 

  1. Waardecreatie- en behoud

 

Een bedrijfsunit is flexibel in die zin dat ze erg veel invullingen kan krijgen en er veel activiteiten uitgevoerd kunnen worden, zonder grote ingrepen. Dat, samen met een functionele materialisatie, zorgt ervoor dat een bedrijfsunit over bijvoorbeeld 10 jaar zijn waarde nog steeds heeft behouden. Daarnaast zorgt een streng gemeenschappelijk parkmanagement voor waardebehoud. Dit management richt zich enerzijds op het behoud van een moderne infrastructuur van het bedrijvenpark en anderzijds op het kostenbesparend aspect dankzij de mede-eigendom van het park.

 

  1. Huurmarkt

 

Daar waar prijzen blijven stijgen in de vastgoedmarkt treden ook meer mensen op die gaan huren. Dit is vooral een trend bij jonge mensen die een appartement gaan huren of jonge ondernemers die nog geen kapitaal hebben om een pand aan te kopen. Wanneer het over de residentiële markt gaat evolueren we naar een belevingscultuur eerder dan dat het belangrijk is om eigendom te bezitten en treden er ook termen op zoals Laas “Living as a service” die aansluiten bij de verhuurmarkt. 

 

  1. Beheersbaarheid van investering 

 

Naast het feit dat de waarde van vastgoed behouden blijft door parkmanagement of gemeenschappelijk onderhoud, is onroerend goed een beheersbare investering. De beurs daarentegen is minder voorspelbaar en beïnvloedbaar door externe zaken. Het coronavirus is hier een goed voorbeeld van. Een appartement zal niet plots verdwijnen of instorten. Dat gevoel van controle is, zeker voor een beginnende investeerder met niet al te veel ervaring een goede keuze. 

 

  1. Hoog rendement en BTW-aftrekbaarheid

 

Onroerend goed aankopen met een vennootschap heeft heel wat voordelen. Omdat de grond samen met de constructie wordt aangeboden, worden beiden verkocht onder BTW. Deze BTW is volledig aftrekbaar. Daarbovenop is het gebruikelijk om andere kosten (denk aan onroerende voorheffing of verzekering) door te rekenen aan de eindgebruiker.

 

 

BESLUIT

 

Kiezen voor nieuwbouw, zowel in de residentiële markt als in het bedrijfsvastgoed, biedt tal van voordelen ten opzichte van het kopen van een bestaande eigendom. 

 

Er zijn minder onderhoudskosten en de eerste 10 jaar geen zorgen over onvoorziene kosten. Een nieuwe woning of een nieuw kantoor is bovendien ook energiezuinig; de energiefactuur ligt een pak lager dan bij een bestaande panden. Doet men het beter dan gevraagd, dan wordt men nog eens extra beloond. 

 

Een nieuwbouw voldoet tot slot aan de recentste bouwnormen, onderhoudsvriendelijke materialen, akoestiek, toegankelijkheid en duurzaamheid, waardoor men zeker is van een investering op lange termijn. Banken doen maar al te graag een extra inspanning. 

 

Samengevat: investeren in een duurzaam, energiezuinig nieuwbouwproject, is een duurzame belegging naar de toekomst toe. 

Het is dus nu een uitstekend moment om de eigenaarsmarkt te betreden. Met een welkome afkoeling van de vastgoedprijzen door de bankencrisis in 2009 achter de rug en de lage rentestand zijn de omstandigheden gunstig. De rente is zeer laag en deze situatie zal niet eeuwig blijven duren. Maar ook de analisten die zeggen 'alleen kopen als er een opportuniteit is', gebruiken dezelfde argumenten. De prijzen hebben de bodem achter zich gelaten. Door de lage rente is het nu interessant om een hypothecaire lening aan te gaan.

Gaat het over kopen van vastgoed als een investering, dan zien de specialisten minder urgentie. De meerderheid (73 %) koopt als er zich een opportuniteit voordoet, 27 % koopt zeker en vast. De belangrijkste motivatie voor het kopen van een investeringspand is het gebrek aan alternatieven. De rentevoeten op de risicoloze beleggingen zijn laag en de beurs is nog onzeker. De volatiliteit en dus de risico’s op de andere markten zijn nog steeds erg hoog.

Geen urgentie om te verkopen

Als het gaat over de verkoop van de gezinswoning, zijn de vastgoedexperts veel minder eensgezind. “Vooral niet verkopen”, is een veel gehoord advies. De economie, die nu zwaar lijdt onder de coronacrisis, zal zich langzaam maar zeker herstellen. Een plotse renteopstoot lijkt onwaarschijnlijk voor de komende tijd. Daardoor is het neerwaartse risico voor de vastgoedprijzen beperkt. Een eigendom verkopen is alleen aan te raden op voorwaarde dat in dezelfde activaklasse wordt geherinvesteerd.

De meerderheid adviseert om af te wachten als het gaat over de verkoop van een investeringspand. De reden is een gebrek aan alternatieven om de opbrengst in te beleggen. Voor investeerders die nog kunnen wachten, is geduld het sleutelwoord. Het vertrouwen in de alternatieve investeringen is wellicht nog niet genoeg hersteld.

 

Bronnen: DeTijd  & Trends & Fexpro



Btw-aftrek makelaars- en publiciteitskosten gesplitste verkoop: Hof van Justitie verduidelijkt

Btw-aftrek makelaars- en publiciteitskosten gesplitste verkoop: Hof van Justitie verduidelijkt

Auterus: Tiberghien Advocaten: Stijn Vastmans, Stein De Maeijer, Samira Moujahid

 

In de vastgoedsector is het courante praktijk dat een bouwpromotor een project realiseert op gronden die eigendom zijn van een andere vennootschap. Bij verkoop aan derden draagt de grondvennootschap de grondaandelen over (onder registratiebelasting) terwijl de bouwpromotor de opstallen verkoop met toepassing van de btw (zgn. gesplitste verkopen).

Publiciteitskosten, administratiekosten en makelaarskosten worden in de regel ten laste gelegd bij de bouwvennootschap waarbij de btw op deze kosten 100% in aftrek wordt gebracht.

Bij btw-controles leidt dit vaak tot discussies waarbij de btw-aftrek wordt beperkt omdat deze kosten geacht worden ook betrekking te hebben op de verkopen door de grondvennootschap. Daarbij legt de btw-administratie een aftrekbeperking op die bepaald wordt op basis van de gerealiseerd omzet bij de grondvennootschap en de bouwvennootschap.

In een vorige newsflash hebben we erop gewezen dat het Hof van Cassatie dit standpunt van de btw-administratie in vraag gesteld heeft en waarbij deze problematiek via een prejudiciële vraag werd doorverwezen aan het Europees Hof van Justitie. Het Europees Hof heeft op 1 oktober haar arrest geveld (C-405/19).

In haar arrest heeft het Hof van Justitie verduidelijkt dat het loutere feit dat de opgelopen kosten deels ten goede zouden komen van de grondvennootschap op zich niet voldoende is om de btw-aftrek te gaan beperken bij de bouwvennootschap. Het Hof vereist hiervoor wel dat er een rechtstreeks en onmiddellijk verband tussen deze uitgaven en de economische activiteit van de belastingplichtige bestaat en het voordeel voor de derde (de grondvennootschap) ondergeschikt is aan de behoeften van het bedrijf van de belastingplichtige.

De vraag of er een rechtstreekse link is tussen deze kosten en de btw-belaste verkopen bij de bouwpromotor blijft dus een feitenkwestie, waarbij de beoordeling aan de nationale rechter wordt overgelaten. In antwoord op de derde vraag van het Hof van Cassatie verduidelijkt het Europees Hof daarbij nog dat de omstandigheid dat de bouwvennootschap een deel van deze kosten zou kunnen doorrekenen aan de grondvennootschap een aanwijzing kan vormen voor de conclusie dat dit deel van de uitgaven geen verband houdt met de btw-belaste activiteiten van de bouwpromotor. Echter, het Hof vult dit aan met de vaststelling dat dit “op zich” niet voldoende is om de omvang van het recht op aftrek te bepalen. Er moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden.

Deze uitspraak is o.i. positief voor de vastgoedsector omdat de boven beschreven standaardwerkwijze van de btw-administratie bij controles niet onverkort kan blijven gelden. Indien in de praktijk duidelijk is dat de volledige leiding van het bouwproject en de commercialisering hiervan bij de bouwvennootschap ligt, waarbij de grondvennootschap eerder een passieve activiteit heeft (het louter verkopen van grondaandelen zodra een koper wordt gevonden) moet o.i. principieel 100% recht op aftrek van de btw m.b.t. de genoemde kosten mogelijk zijn. Dit kan o.i. niet noodzakelijk worden verhinderd indien er, theoretisch, een mogelijkheid zou bestaan om een deel van de kosten vanuit de bouwvennootschap door te rekenen aan de grondvennootschap.

Zelfs indien op basis van de concrete feiten zou komen vast te staan dat een beperking van de btw-aftrek gerechtvaardigd is (wat o.i. in de praktijk niet vanzelfsprekend is) dan is een aftrekbeperking louter op basis van de gerealiseerde omzet o.i. in strijd met de Europese principes.

Het is nu afwachten hoe het Hof van Cassatie dit arrest zal toepassen in haar beslissing én hoe dit desgevallend verder door een Hof van Beroep in concreto zal worden beoordeeld.

To be continued...

Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)

Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)

Samira Moujahid - Associate (samira.moujahid@tiberghien.com)

 

Bron: HvJ, 1 oktober 2020, C-405/19, Vos Aannemingen BVBA

 



Renovatie of nieuwbouw

Btw: 6% voor renovatie van woningen – het moeilijke onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw

Auteur: Stein De Maeijer en Stijn Vastmans - Tiberghien advocaten 

 

De renovatiewerken aan een privéwoning die minstens 10 jaar oud is, kunnen in principe genieten van een verlaagd btw-tarief van 6%. Nieuwbouwwerken zijn daarentegen in principe onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21% (los van specifieke regelingen zoals voor sociale huisvesting, afbraak/heropbouw in stedelijke gebieden,…).

Het onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw is in de praktijk niet altijd eenvoudig te maken en vergt een grondige analyse van de concrete verbouwingsplannen en de uit te voeren werken. Discussies n.a.v. een btw-controle kunnen tot een pijnlijke kostprijsverhoging voor de bouwheer leiden (15% + boetes en interesten).

Eind vorig jaar werd er in de media bericht over misbruik van het verlaagd 6% tarief voor de renovatie van privéwoningen. Los van het feit dat deze berichtgeving hierover niet altijd even accuraat en soms tendentieus was, hebben we in onze dagelijkse praktijk een duidelijke toename gemerkt van fiscale controles en discussies over deze problematiek.

Het is daarbij opvallend dat de fiscus in veel gevallen een strenger standpunt inneemt dan de regels zoals vastgelegd in de eigen administratieve commentaren.

Kort samengevat is er sprake van een renovatie wanneer de werken aan de woning op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de dragende structuur van het te renoveren gebouw (dit zijn voornamelijk de dragende muren en de vloerplaten).

Ook een uitbreiding van een bestaande woning kan genieten van het verlaagd 6% tarief voor zover cumulatief voldaan is aan volgende voorwaarden:

  • de oppervlakte van het oude gedeelte blijft betekenisvol in vergelijking met het nieuwe gedeelte (de zogenaamde 50% regel); en
  • het nieuwe gedeelte kan niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren, maar vormt er integendeel een coherent en complementair geheel mee.

Welnu, met name over het concept “dragende muren” en de vraag of uitbreidingswerken complementair zijn met een bestaande woning zien we veel discussies waarbij nieuwe/striktere interpretaties toegepast worden.

Deze evolutie leert ons 2 zaken: (i) wees als bouwheer uitermate voorzichtig, en raadpleeg desnoods voorafgaand een adviseur, bij bouwprojecten die zowel een verbouwing als een uitbreiding van de bestaande woning inhouden en (ii) ga niet te vlug akkoord met een btw-controleur indien deze een eigen, té strikte interpretatie van de geldende regels toepast.

Voor aannemers blijft het tenslotte van groot belang om van de bouwheer de verklaring te vragen voor de toepassing van het 6%-tarief om zodoende de eigen aansprakelijkheid in te kunnen dekken.

 

Stein De Maeijer en Stijn Vastmans – Tiberghien advocaten

www.tiberghien.com

 



Statbel publiceert cijfers rond uitgereikte bouwvergunningen

Statbel publiceert cijfers rond uitgereikte bouwvergunningen

Statbel heeft haar recentste cijfers rond het aantal uitgereikte bouwvergunningen gepubliceerd. Die gaan terug tot mei van dit jaar. Het aantal vergunde nieuwe residentiële gebouwen in ons land is in de eerste 5 maanden van 2020 met 9% toegenomen tegenover dezelfde periode in 2019 tot 12.111 gebouwen. De toename is het sterkst in het Vlaams Gewest, waar deze 9,4% bedroeg.

De nationale cijfers voor mei 2020 geven aan dat er voor 1.753 nieuwe residentiële gebouwen bouwvergunningen werden uitgereikt. Dat is een afname met 20% ten aanzien van april dit jaar. De cijfers voor april deden het dan weer 30% minder goed vergeleken met die van maart 2020. In het Vlaams Gewest werden er in april en mei dit jaar 2.778 gebouwen vergund, vorig jaar waren dat er in dezelfde maanden nog 3.409.

Ook nationaal werden in april en mei 2019 nog voor 4.503 residentiële gebouwen vergunningen uitgereikt, tegenover 3.951 in dezelfde twee maanden dit jaar, een daling met 12%. Wat de renovaties betreft, werden er in de eerste 5 maanden van dit jaar voor 11.543 projecten op de residentiële woonmarkt vergunningen uitgereikt. Dat aandeel is licht teruggelopen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (11.665).



Nieuwe partner: Vinoscoop

 

 

 

20% korting op alle wijnen en 10% op alle spirits. 

www.vinoscoop.be

 



NIEUW bij feXpro!

 

Champagne Gruet - Brut 

 

Voor onze leden en partners: 

€ 16,30 excl. BTW

 



Nieuwe partner: FACQ

Bij Facq stellen onze teams alles in het werk om de professionals zo efficiënt mogelijk verder te helpen met aangepaste diensten en deskundig advies. Via ons netwerk van verkooppunten zijn wij steeds dicht in uw buurt met een uitgebreid productgamma in sanitair, verwarming, waterbehandeling en plaatsingsmateriaal. Door onze efficiënte logistiek kunt u op ons rekenen wanneer dat nodig is.

 

Op www.facq.be kan u overal en op elk gewenst moment op uw beveiligde ruimte van de e-commerce om producten te raadplegen, bestellingen te plaatsen, offertes aan te vragen en uw facturen te beheren. Het team "projecten" stelt al hun vaardigheden ter beschikking om samen met u de lastenboeken te analyseren.

 

contactpersoon: Karel D'Heygere - Regiomanager - karel.dheygere@facq.be

 



Hoe besmettelijk is het Coronavirus voor Aanneming bij Overheidsopdrachten?

Hoe besmettelijk is het Coronavirus voor Aanneming bij Overheidsopdrachten?

auteur: Advocaat Jan Allaert - Bonus Advocaten

 

We worden de laatste dagen geconfronteerd met een tsunami aan berichtgeving over hoe het Coronavirus juridisch dient te worden geïnterpreteerd en wat de mogelijke impact ervan is voor de diverse actoren in het bouwproces door de maatregelen die worden opgelegd door de Overheid.

Maar wat indien de Overheid zelf betrokken partij is als Opdrachtgever en haar Aannemer geconfronteerd wordt met de dwingende maatregelen van haar eigen Opdrachtgever?

Kan die Aannemer zich dan verschuilen achter het feit dat haar Opdrachtgever maatregelen mocht opleggen die haar eigen werken ernstig vertragen of zelfs stilleggen, of valt de Aannemer dan gewoon terug op de algemene discussie contractuele wanprestatie vs. overmacht?

 

1. De 'blijf in uw kot' - maatregel: een vrijgeleide voor trage aannemers?

Kan men zomaar stellen dat het coronavirus 'an sich' een overmachtssituatie inhoudt en de maatregelen die opgelegd zijn door de Overheid, een vorm van overmacht zijn?

Het coronavirus en de crisis die zich op dit moment afspeelt, zijn ons inziens op zich niet voldoende om gekwalificeerd te worden als een overmachtssituatie.

Men dient zich steeds de vraag te stellen of de crisis het werk van de Aannemer volstrekt lamlegt, meer bepaald: is de uitvoering van de contractuele verbintenissen absoluut onmogelijk?

De opgelegde overheidsmaatregelen vormen slechts een vorm van overmacht, enkel en alleen als zij het werk onmogelijk maken.

Het lijkt ons evenwel evident dat indien de Overheid de bouwsector in het algemeen stillegt, deze maatregel een niet-toerekenbare gebeurtenis uitmaakt die de uitvoering van aannemingswerken absoluut onmogelijk maakt.

Maar wat indien de maatregelen de bouwsector niet in het algemeen stilleggen, maar wel een dermate invloed hebben op de werken dat deze eveneens drastisch vertragen of dreigen stil te vallen? Zo dienen we te denken aan het verbod om met meerderen naar de werf te rijden, of het werken met een te respecteren afstand, dan wel het stilvallen van de toeleveringsbedrijven.

Het principe is en blijft dat indien de verbintenissen van de Aannemer onmogelijk uitgevoerd kunnen worden omwille van een externe acute omstandigheid, de Aannemer hiervoor niet aansprakelijk kan worden gesteld en dit derhalve in principe geen contractuele wanprestatie vormt door de Aannemer.

Toch blijft betreffende de rechtsgevolgen van overmacht een onderscheid tussen tijdelijke en definitieve overmacht aan de orde.

Het is vanzelfsprekend dat een gebeurtenis die de uitvoering van de contractuele verplichtingen door de Aannemer tijdelijk verhindert, de Aannemer niet bevrijdt om haar verplichtingen opnieuw uit te voeren naarmate de gebeurtenis verdwijnt.

Een tijdelijke overmachtssituatie zorgt aldus slechts voor een schorsing van de contractuele verplichtingen, tenzij het nut van de overeenkomst verloren gaat door de vertraging.

Indien de gebeurtenis echter een blijvende hinderpaal vormt voor de nakoming van de contractuele verplichtingen, gaan deze teniet.

Of een overmachtssituatie nu tijdelijk dan wel definitief is, is afhankelijk van een aantal factoren zoals:

  • - de alternatieve uitvoeringsmogelijkheden
  • - de feitelijke omstandigheden waarin de verbintenis uitgevoerd moet worden
  • - het al dan niet voorzienbare einde van de plotse externe gebeurtenis
  • - de uitvoeringstermijn waarbinnen de contractuele verplichtingen uitgevoerd dienen te worden.

 

2. De Overheid als wolf in schaapsvacht?

Zal bovenvermelde theorie ook staande blijven wanneer de beperkende maatregelen worden opgelegd door de Opdrachtgever zelf, zijnde de Overheid.

Want men kan uiteraard zo in een perverse juridische situatie terechtkomen waar de Aannemer door de overheidsmaatregelen beknot wordt in de uitvoering van zijn aannemingsopdracht en de Overheid aan de andere kant de Aannemer aansprakelijk stelt voor de schade die uit vertraging / stilleging van de werken.

De vraag stelt zich dan ook of de Aannemer bij Overheidsopdrachten een bijzondere bescherming kan genieten door de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB.

Het antwoord is overwegend positief: de Overheid lijkt op het eerste gezicht rekening te moeten houden met de gevolgen van de coronamaatregelen voor de Aannemers aan wie zij een opdracht mocht gunnen.

Maar net als voor een Aannemer werkzaam in het private milieu, zijn de vertraagde / stilgelegde werken op zich niet voldoende.

De Aannemer moet ook hier kunnen aantonen dat de gevolgen van de vertraagde / stilgelegde werken niet ontweken of verholpen konden worden ondanks dat men hiertoe al het nodige heeft gedaan.

Met andere woorden, de vertraging / stillegging van de werken door de Overheid moet de deadline van de werken absoluut onmogelijk hebben gemaakt.

Indien de Aannemer daarin slaagt, geniet hij wel een bijzonder regime.

 

 

3. Meer zuurstof voor de Aannemer bij Overheidsopdrachten!

De Aannemer kan tenslotte niet alleen een verlenging van de uitvoeringstermijn vragen, maar ook een verbreking van de opdracht en zelfs een schadevergoeding.

Het verschil met een Aannemer in de private sector is in die zin opmerkelijk, nu het verkrijgen van een schadevergoeding bij Overheidsopdrachten wel wettelijk verankerd is, daar waar dit bij Private Aanneming zal dienen te worden geïnterpreteerd onder de gemeenrechtelijke regels van aanneming, zonder dat dit ergens specifiek wordt bepaald.

Toch is de logica van deze wettelijke verankering niet ver zoek omdat van een ‘gewone’ opdrachtgever uiteraard minder kan verwacht worden dat hij de Aannemer zou vergoeden voor vertraging ingevolge de coronamaatregelen van de Overheid, terwijl van de Overheid die deze maatregelen zelf heeft uitgevaardigd, dit wel enigszins verwacht kan worden.

De Overheid lijkt de veiligheidsnoodzaak en de impact van haar eigen maatregelen dus te beseffen.

De bescherming is wel niet onbegrensd: om een schadevergoeding te bekomen, moet de Aannemer een zéér belangrijk nadeel aantonen.

Alleen schade met een hoge kostprijs voor de Aannemer opent het recht op schadevergoeding.

Wat nu een hoge kostprijs voor opdrachten gepubliceerd na 30.06.2017 concreet is, wordt wettelijk aan de hand van drempels verankerd. De initiële aannemingsprijs bepaalt welke drempel in een bepaalde situatie van toepassing is.

Alleen indien de schade van de Aannemer deze grens overstijgt, kan hiervoor ook een schadevergoeding gevraagd worden. Anders niet.

Het is dus alles of niets voor de Aannemer.

De regelgever wilde hiermee destijds het uitzonderlijke karakter van de vergoeding benadrukken en vermijden dat te pas en te onpas een schadevergoeding zou worden gevraagd.

Ten slotte moet de Aannemer ook bedachtzaam te werk gaan en de Overheid binnen de dertig dagen van dit ernstig nadeel in kennis te stellen om zijn kansen op een schadevergoeding te openen.

Een vergetelheid kan de Aannemer duur komen te staan, want dan valt de bescherming volledig weg en kan de Overheid vertragingsboetes opleggen, ook al zijn de coronamaatregelen van de Overheid net de oorzaak van het stilleggen van of de vertraging van de werf.

De federale overheid mocht zich als eerste openbare Opdrachtgever wel reeds begripvol opstellen door aan te kondigen dat zij geen vertragingsboetes zou opleggen naar aanleiding van de coronacrisis. Zij werd hierin snel gevolgd door de Vlaamse overheid.

Deze laatste mocht zelfs de lokale en provinciale besturen aansporen om eenzelfde begrip te tonen, maar het is nog wachten of deze andere overheden hierin effectief zullen volgen.

Een verwittigde aannemer bij overheidsopdrachten is er aldus twee waard!

 

 

4. Conclusie: de Wet Overheidsopdrachten als voldoende beschermend mondmasker

Samenvattend kunnen we dus stellen dat door de specifieke bepalingen in de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB de Aannemer bij Overheidsopdrachten in sommige gevallen een betere bescherming kan genieten dan de Aannemer in de private sector en deze zelfs een vergoeding kan gaan vorderen van haar eigen Opdrachtgever wanneer de aannemingswerken ernstig worden vertraagd dan wel worden stilgelegd door de maatregelen van de Overheid zelf.

Uiteraard blijft het koffiedik kijken hoe de rechterlijke instanties in de toekomst zullen omgaan met de interpretatie van deze uitzonderlijke situatie. Op vandaag lijkt het echter dat de Aannemer bij Overheidsopdrachten in sommige gevallen over voldoende bescherming kan genieten door de bepalingen in de Wet Overheidsopdrachten en het uitvoerend KB, waardoor zo het risico voor besmetting door het coronavirus in deze gevallen tot een minimum kan worden herleid.

 

 



Ockier: Impact Corona op stedenbouwkundig en fiscaalrechtelijk gebied

 

Impact Corona op stedenbouwkundig en fiscaalrechtelijk gebied

auteur: Gilles Van Assche  -  Ockier & Partners

 

In de afgelopen dagen werden reeds heel wat wetgevende initiatieven uitgevaardigd naar aanleiding van de huidige noodsituatie. Het verbod op niet-essentiële verplaatsingen, dan wel de verplichting tot social distancing heeft gevolgen wat betreft de correcte naleving van de verplichtingen inzake de aanvraag en mogelijke goedkeuring van een omgevingsvergunning. Ook wat betreft de fiscaalrechtelijke gevolgen van de aankoop van vastgoed zijn er verplichtingen waarvan de naleving thans in het gedrang kan komen. De wetgevende initiatieven op deze gebieden bleven dan ook niet uit. In deze nieuwsbrief wordt een korte samenvatting gegeven van de laatste nieuwe maatregelen.

 

1. Termijnen en procedureregels inzake de omgevingsvergunning

 

De Vlaamse overheid en de gemeentelijke en provinciale overheden zijn gebonden aan strikte procedures en termijnen wat betreft vergunningsaanvragen. Deze aanvragen en eventueel hiertegen ingestelde beroepen dienen binnen een bepaalde termijn behandeld te worden, bij gebreke waaraan deze geacht worden stilzwijgend te zijn geweigerd, respectievelijk afgewezen. Daarnaast is mogelijk ook een openbaar onderzoek vereist en dienen adviezen te worden ingewonnen van onder meer de omgevingsvergunningscommissie.

 

Mede als gevolg van de vaststelling dat door heel wat gemeenten maatregelen werden genomen met gevolgen voor wat betreft de toegankelijkheid van het gemeentehuis, de organisatie van openbare onderzoeken en het inkijken van dossiers drongen zich procedurele aanpassingen op. Middels het Besluit van de Vlaamse Regering van 24 maart 2020 werd hieraan tegemoetgekomen. Ter zake werden enkele procedurele aanpassingen doorgevoerd om te voorkomen dat burgers en ondernemers een automatische weigering zouden krijgen van hun vergunning en om ieders recht op dossierinzage te beschermen.

 

Toepassingsgebied

Het Besluit is van toepassing op alle vergunningsaanvragen en administratieve beroepen die reeds werden ingediend in het omgevingsloket voor inwerkingtreding van het besluit – in casu 24 maart 2020 - en waarvan de procedure momenteel lopende is. Verder vallen ook onder het toepassingsgebied de nieuwe aanvragen en administratieve beroepen die werden ingediend vanaf het inwerking treden van het besluit tot en met 24 april 2020 (verlengbaar). 

 

Termijnverlengingen

Het Besluit voorziet enerzijds in termijnverlengingen en anderzijds in procedurele aanpassingen. Kort geschetst wordt voorzien in een verlenging van de beslissingstermijn inzake vergunningsaanvragen met 60 dagen in eerste aanleg voor de gewone procedure (met openbaar onderzoek) en een verlenging met 30 dagen wat betreft de vereenvoudigde procedure (zonder openbaar onderzoek).

 

Daarnaast wordt de beroepstermijn waarbinnen beroep tegen een vergunningsaanvraag kan worden ingesteld verlengd met 30 dagen en wordt de beslissingstermijn m.b.t. dit administratief beroep verlengd met 60 dagen.

 

Verder wordt ook de termijn verlengd vanaf wanneer gebruik gemaakt kan worden van de omgevingsvergunning. Ingevolge het Besluit wordt deze termijn gebracht op 65 dagen (+ 30 dagen).

 

Procedurele aanpassingen

Naast de termijnverlengingen werden ook enkele procedurele aanpassingen ingevoerd. Het Besluit heeft als gevolg dat reeds opgestarte en nog niet beëindigde openbare onderzoeken op datum van inwerkingtreding worden geschorst en dit vanaf de inwerkingtreding. Deze onderzoeken kunnen pas worden verdergezet na 24 april 2020 (mogelijkheid tot verlenging). Daarbij dient erop gewezen te worden dat bezwaren die ingediend worden tijdens de periode van schorsing als ontvankelijk beschouwd zullen worden. Nieuwe openbare onderzoeken zullen pas opgestart kunnen worden na 24 april 2020 (opnieuw mogelijkheid tot verlenging).

 

Om tegemoet te komen aan het recht om in de procedure van vergunningsaanvraag gehoord te worden, zal het bevoegde bestuur of voorzitter van de omgevingsvergunningscommissie kunnen beslissen om de hoorzittingen schriftelijk, via teleconferentie of via videoconferentie te houden, en dit gedurende de ganse civiele noodsituatie. Ook als niemand vraagt om gehoord te worden, zullen de omgevingsvergunningscommissies moeten vergaderen, maar dan wel op een veilige wijze zoals door het Besluit voorzien.

 

Een uitblijvend advies zal tijdens de duur van de maatregelen bovendien niet langer automatisch geacht worden stilzwijgend gunstig te zijn. Met laattijdige adviezen zal de bevoegde overheid wel degelijk rekening kunnen houden, doch de mogelijkheid wordt geboden om, wanneer het advies uitblijft, aan de adviesvereiste voorbij te gaan. Passeren door personeelstekort dossiers waarin normalerwijze een negatief advies zou worden uitgebracht, dan wordt voorzien dat bij het uitblijven of laattijdig verstrekken van een advies omwille van de civiele noodsituatie de adviesinstantie haar mogelijkheid om beroep in te stellen niet verliest.

 

Ook het uitblijvend advies van de adviesinstanties aan het team MER van het Departement Omgeving over het ontwerp van project-MER in het kader van de vergunningsprocedure zal niet automatisch geacht worden stilzwijgend gunstig te zijn, doch wanneer het advies uitblijft zal opnieuw aan de adviesvereiste kunnen worden voorbijgegaan.

 

2. Maatregelen inzake fiscaalrechtelijke gevolgen aankoop vastgoed

 

Door de Vlaamse Belastingdienst werden eveneens enkele steunmaatregelen uitgevaardigd teneinde o.m. bedrijven, burgers en notarissen extra flexibiliteit en financiële ademruimte te geven in deze maatschappelijk en economisch moeilijke periode. De toleranties op het vlak van de verkooprechten moeten er o.m. voor zorgen dat geen akten moeten verleden worden enkel en alleen om aan de Vlaamse fiscale verplichtingen te voldoen.

 

Uitstel van betaling voor bedrijven

Een eerste maatregel is dat de Vlaamse Belastingdienst de aanslagbiljetten van onroerende voorheffing voor aanslagjaar 2020 pas vanaf september 2020 zal versturen in plaats van vanaf mei 2020. Deze maatregel geldt voor bedrijven die rechtspersonen zijn. Eenmanszaken zullen soepel een afbetalingsplan en eventueel kwijtschelding van nalatigheidsinteresten kunnen vragen.

 

Verlenging van termijnen om aan fiscale verplichtingen te voldoen voor verkooprechten

Er wordt daarnaast een tijdelijke verlenging ingevoerd van twee maanden tot na het einde van de verstrengde maatregelen om aan fiscale verplichtingen te voldoen, met name inzake de verkooprechten, zonder belastingverhoging tot gevolg.

 

Concreet

De notariële verkoopakte dient in principe binnen de vier maanden na ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst te worden verleden. Deze termijn zal verlengd worden met twee maanden. De termijn zal automatisch worden verlengd als de verstrengde maatregelen langer van kracht blijven.

 

Ook de termijnen om te voldoen aan de voorwaarden om de gunstregimes te behouden worden verlengd met eenzelfde extra termijn. Deze versoepeling heeft concreet betrekking op o.m. de teruggave en meeneembaarheid van betaalde verkooprechten, het verlaagd tarief van verkooprechten bij de aankoop van de enige gezinswoning en het verlaagd tarief bij aankoop van een bescheiden woning. Wat betreft bijvoorbeeld de meeneembaarheid door verrekening betekent dit dat de termijn waarbinnen de authentieke akte van aankoop van het nieuw onroerend goed dient verleden te worden (binnen de twee jaar na de authentieke akte van de verkoop van de vorige hoofdverblijfplaats) verlengd zal worden met een extra termijn van twee maanden na het einde van de verstrengde maatregelen.

 

Soepel toestaan van afbetalingsplannen

De Vlaamse Belastingdienst zal zich verder soepel opstellen wanneer aan haar een verzoek tot afbetalingsplan wordt gericht. Wat betreft de navorderingen van verkooprechten (bijvoorbeeld als niet tijdig voldaan werd aan de voorwaarde om een gunstregime te behouden) zal, aangezien het vaak om grote bedragen gaat, een afbetalingsplan gespreid kunnen worden over maximaal 48 maanden in plaats van 24 maanden. Er zullen, om de administratieve last te beperken, voor de toekenning van het plan bovendien geen bewijsstukken van financiële moeilijkheden gevraagd worden.



Van Dessel: Heeft het coronavirus impact op de beslissingen van bestuurders, zaakvoerders en leidinggevenden en hoe kunnen zij zich persoonlijk indekken?

 

 

 

 

 

Beste feXpro-lid,

De coronacrisis heeft ongetwijfeld ook invloed op uw activiteiten. We informeren u graag over enkele verzekeringsoplossingen die u beschermen in deze moeilijke periode.
 

Heeft het coronavirus impact op de beslissingen van bestuurders, zaakvoerders en leidinggevenden en hoe kunnen zij zich persoonlijk indekken?

De impact van het coronavirus heeft de onvoorspelbaarheid naar een hoger niveau getild. Zaakvoerders worden gedwongen om beslissingen te nemen over het al dan niet openen van hun zaak, welke goederen en diensten ze nog kunnen aanbieden, aan wie ze thuiswerk kunnen toestaan of wie er op de werkplek aanwezig moet zijn, hoe ze hun kernactiviteiten dienen aan te passen om het hoofd boven water te houden en wat dan de werkomstandigheden moeten zijn voor degenen die niet thuis kunnen werken. Ze moeten de verzoeken en aanbevelingen van de overheid, de gezondheid van hun werknemers en klanten en de economische realiteit van het bedrijf met elkaar in evenwicht brengen. Bovendien moeten ze nadenken over de gevolgen die deze beslissingen kunnen hebben voor hun aansprakelijkheid, zowel civielrechtelijk als strafrechtelijk.

Dé oplossing: bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

Van Dessel heeft speciaal een op maat gemaakte bestuurdersaansprakelijkheidspolis ontworpen voor de feXpro-leden, die volledig aansluit op hun activiteiten. De polis staat hen in de eerste plaats bij in de verdediging tegen elke claim tot schadevergoeding door derden, of bij het onopzettelijk overschrijden van de grens van strafrechtelijke aansprakelijkheid. De polis levert ook financiële bijstand, bijvoorbeeld voor het herstellen van hun imago, dat een deuk kreeg door negatieve commentaren op sociale media bij een verkeerde beleidsbeslissing. Tot slot kan de polis ook een eventuele schadevergoeding dekken. Inzake lichamelijk letsel wordt de schadevergoeding in principe door andere polissen opgevangen maar zou de D&O-polis als laatste reddingsboei kunnen tussenkomen als de bestuurder dreigt tussen twee stoelen te vallen.
 

ABR – een omnium voor uw werf in alle omstandigheden

Bij het stilliggen van de werven verdwijnt het risico op schade niet. Het reeds gebouwde gedeelte kan immers beschadigd geraken door storm, hevige windstoten, stortvloed, vandalisme, brand, diefstal van materialen , … Van Dessel voorziet steeds in haar contracten een clausule ‘stilstand van de werken’, voor een termijn van 3 tot 6 maanden, waardoor u niet hoeft te melden dat de werven stilliggen.

Belangrijk is wel dat u bij het einde van de bouwperiode laat weten of die verlengd moet worden. 6 weken vóór het voorziene einde van de bouwperiode ontvangt u van ons een mail om te vragen of een verlenging nodig is. Om van de dekking te kunnen blijven genieten, dient u dan ook op die vraag te reageren. Voor abonnementspolissen waarin de ABR’s op omzet aangegeven worden, moet enkel worden nagegaan of de maximale bouwperiode wordt overschreden.

We sommen nog even de belangrijkste dekkingen op die Van Dessel automatisch voorziet voor feXpro-leden en die niet ‘standaard’ op de verzekeringsmarkt verkrijgbaar zijn: 

  1. Faulty part en Full makers guarantee: Het fabricagerisico en de conceptuele fout zijn niet alleen tijdens de bouwfase gedekt maar ook tijdens onderhoudsperiode na de voorlopige oplevering.
  2. Dekking tot € 25.000 voor opzoekingskosten en extra kosten zoals overuren, versneld vervoer, buitenlandse technici, …
  3. Forfaitaire dekking tot € 5000 voor eigen administratiekosten (eigen werkuren of deze van projectleiders, verplaatsingskosten, …)
  4. Verplichte bouwnormen die veranderen binnen 2 jaar na de schade met hogere uitgaven tot gevolg, worden tot maximaal € 100.000 vergoed.
  5. Onderhoudsperiode mogelijk tot 24 maanden
  6. Aansprakelijkheid incl. burenhinder (art. 544) gedekt tot € 1.250.000 voor alle feXpro-leden!

 

Burgerlijke Aansprakelijkheid (BA) Onderneming ‘bouwpromotor- projectontwikkelaar- bouwconsultant’

Net zoals bij de ABR-polissen verdwijnt het risico op schade niet volledig tijdens een stilstand van de werf. In tegenstelling tot een ABR-polis, die een werf enkel maar verzekert tijdens een beperkte periode (bouw- en onderhoudsfase) blijft de BA doorlopen. Deze komt bovendien ook tussen voor andere zaken die de ABR-polis niet afdekt (bv. immateriële (financiële) schade). De bouwpromotor kan immers nog steeds worden aangesproken voor gebreken, schade, fouten die optreden bij verkoop van gebouwen vóór de coronacrisis. Een terrein waar een gebouw werd afgebroken, maar waar momenteel wegens corona niet op gebouwd kan worden, kan ook claims veroorzaken (bv. waterschade, reukhinder, een ongewenste bezoeker die valt op het terrein, vandalisme). Met de specifieke uitbreidingsclausules die we hebben voorzien in onze polis, vallen bovenstaande zaken automatisch mee onder de dekking.
 

Wenst u meer informatie of een zeer interessante offerte?

Contacteer dan Erwin Troch via erwin.troch@vandessel.be of op 0494 58 10 28.