INVESTEREN IN VASTGOED IN 2020?

auteur: Hendrik Leurs

Bronnen: DeTijd  & Trends & Fexpro

 

 

Het merendeel van de experts verwacht dat de vastgoedprijzen relatief stabiel zullen blijven. Hoe verloopt de prijsontwikkeling en wat is de impact van een mogelijke nieuwe vastgoedfiscaliteit.

Hoe zal de vastgoedmarkt eruitzien in 2020?

We zullen de komende maanden de gevolgen voelen van de forse stijging van het aantal markttransacties na de eerste corona lockdown. Die transacties komen echter pas in het derde kwartaal van dit jaar weer op kruissnelheid. De vraag neemt dus wel degelijk weer toe en ze wordt ondersteund door de nog steeds lage rente.

De prijzen op korte en middellange termijn zullen wellicht minder snel stijgen. Zij werden de voorbije jaren omhooggestuwd door repatriëring van kapitalen, de verlenging van de duurtijd van de leningen en een gunstige fiscaliteit. Op die drie elementen zal de volgende jaren onvermijdelijk worden beknibbeld, wat een impact op de prijzen zal hebben. 

De toekomstige vastgoedfiscaliteit is afhankelijk van heel wat onbekende factoren en riskeert zwaarder te worden…

Er wordt een streng begrotingsbeleid aangekondigd en wellicht zal niet alleen de arbeidssector geviseerd worden. Ook andere sectoren, waaronder die van het vastgoed, zullen daaronder lijden. De vastgoedsector heeft de voorbije jaren kunnen profiteren van vrij gunstige, zowel rechtstreekse als onrechtstreekse, fiscale maatregelen. Welke maatregelen ook worden genomen, ze zullen onvermijdelijk een impact hebben op de aankoop van vastgoed, toch zeker op die aankopen uit beleggingsoogpunt.

Welke impact zal dat hebben op de sector?

Er wordt gevreesd dat die maatregelen slechts een begrotingsdoelstelling op korte termijn nastreven. Er wordt niet onderzocht welke impact een nieuwe fiscaliteit zal hebben op de vastgoedmarkt. We zouden de marginale impact van die maatregelen, namelijk het aantal transacties die niet zullen plaatsvinden, moeten kunnen bepalen. Maar dat is een erg moeilijke opgave en wie zal de tijd nemen om dat te doen?

De activiteit van de vastgoedsector levert nochtans een belangrijke bijdrage aan de groei van ons bruto binnenlands product (bbp). Als er minder wordt belegd in vastgoed zal het bbp dus met enkele punten dalen.  Die daling zal door de hele bevolking gedragen worden, zelfs door die mensen die nooit één cent in vastgoed hebben belegd. Anderzijds is het wel zo dat een zekere stijging van de fiscale druk, voor zover die gematigd blijft, bepaalde lokale markten niet te erg zal aantasten. Maar dat neemt niet weg dat de stijging van de vastgoedfiscaliteit iedereen zal raken, ook daar waar de vooruitzichten minder goed zijn.

Toch ook een lichtpunt. Uitbreiding verlaagde BTW van 6 %op nieuwbouw voor de sloop en heropbouw van gebouwen wordt uitgebreid tot het hele Belgische grondgebied. Vandaag geldt dat tarief enkel in 32 stedelijke gebieden.  

Door de verlaging van het btw-tarief stijgt het aantal heropgebouwde woningen met 35 % en zal het jaarlijks budgettair overschot voor de staat 60 miljoen € bedragen. Over een periode van 30 jaar komt daar uit de onroerende voorheffing nog eens 100 miljoen € bij. Dat blijkt uit een recente studie die werd uitgevoerd door Dr. Geert Goeyvaerts (Dep. Economie, KUL).

WELKE WONING KOOPT U NU VOOR € 340.000?

Is de Belg bevoorrecht op het gebied van vastgoed? Hoeveel vierkante meter kunt u in het buitenland kopen voor € 340.000?

 

Volgens een recente studie van De Tijd betaalden kopers in Vlaanderen gemiddeld € 277.304 voor een woonhuis (+3,8%). In Wallonië steeg de gemiddelde woningprijs met 3,7 % tot € 189.257. In Brussel kwam de gemiddelde prijs voor het eerst uit boven € 450.000.

 

Voor appartementen ziet het plaatje er iets anders uit. Gemiddeld kostte een appartement vorig jaar € 220.095 of 1,8 % meer dan in 2018. Als je rekening houdt met de inflatie, leidt dit in Vlaanderen en Wallonië tot een daling van de reële prijzen.

 

In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs met 1,6 % tot € 224.331, in Brussel met 2,4 % tot € 240.250 euro en in Wallonië met 0,5 % tot € 174.410 euro. De prijsevolutie varieert wel van provincie tot provincie.

Welke woonoppervlakte kunt u in de rest van de wereld kopen voor € 340.000 euro.

Van 29 tot 280 vierkante meter

Voor die prijs koopt u in hartje Parijs een studio van slechts 29 vierkante meter. Aan de andere kant van de Atlantische Oceaan, op het Caraïbisch eiland Puerto Rico, koopt u met datzelfde budget een eengezinswoning van 280 vierkante meter in de buurt van het strand. Een oppervlakte die bijna het tienvoudige is van die van de Parijse studio.

Stad, Land	Type woning	Oppervlakte	Beschrijving
Parijs, Frankrijk	Studio in het stadscentrum	29m²	2 kamers, ingerichte keuken, 1 douchekamer met toilet en een kelder
Canberra, Australië	Studio vlakbij het stadscentrum	45m²	1 kamer, 1 badkamer, 1 kleine woonkamer
Londen, Groot-Brittannië	Appartement dichtbij het stadscentrum	65m²	1 kamer, 1 badkamer, 1 keuken, 1 kleine woonkamer
Wellington, Nieuw-Zeeland	Huis in het stadscentrum	80m²	2 kamers, een badkamer, keuken, garage, kelder, zolder
Paphos, Cyprus	Nieuw appartement in de buurt van het strand	82m²	2 kamers, een woonkamer, badkamer, keuken, terras, veranda, zwembad, garage
Praag, Tsjechië	Appartement in het stadscentrum	120m²	2 kamers, een salon, keuken, badkamer, woonkamer, garage
Sofia, Bulgarije	Appartement in het stadscentrum	140m²	3 kamers, een woonkamer, badkamer, terras
Puerto Rico	Familiewoning vlak aan het strand	280m²	3 kamers, 2 badkamers, een salon, terras, garage

En in België?

Uiteindelijk doet België het nog zo slecht niet. Voor € 340.000  heeft u in ons land een woning die in goede of zelfs zeer goede staat verkeert en dus onmiddellijk bewoonbaar is, een pand met een meer dan billijke bewoonbare oppervlakte (van 110 m² tot 300 m² afhankelijke van de stad) of een alleenstaand huis met tuin.

Voor die prijs kunt u in Brussel een mooi appartement met 2 slaapkamers kopen in Sint-Pieters-Woluwe of Evere. Of een rijhuis met 3 slaapkamers en een tuin in de buurt van de basiliek van Koekelberg. In Antwerpen of Kortrijk telt een rijhuis van die prijscategorie 4 slaapkamers, terwijl u in Gent en Bergen voor die prijs zelfs eigenaar kunt worden van een villa. In Luik ten slotte een halfopen bebouwing van 300 m² aan, met liefst 7 slaapkamers en 2 badkamers, dichtbij het stadscentrum.

Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert vandaag de Belgische woningprijzen voor het eerste semester 2020 op basis van de verkoopakten die werden geregistreerd door de FOD Financiën.

De belangrijkste resultaten:

• De Belgische mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg € 200.000. Voor een huis in open bebouwing betaalde men € 300.000.
• Het Waals Gewest is het goedkoopste gewest met een mediaanprijs van €150.000 voor huizen in halfopen of gesloten bebouwing, en € 250.000 voor huizen in open bebouwing.
• Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het duurste gewest: huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er € 421.000. Voor huizen in open bebouwing was dat € 860.000.
• Tussenin zit het Vlaams Gewest. Huizen in gesloten of halfopen bebouwing kostten er € 237.250, huizen in open bebouwing € 340.000. Door de afschaffing van de woonbonus vanaf 1 januari 2020 was er een sterke terugval van het aantal transacties.
• Er was een beperkte impact van de COVID-19-crisis op de resultaten van het eerste semester 2020. Dit komt doordat de verkoopakten die werden verleden in deze periode voornamelijk betrekking hebben op verkoopovereenkomsten (compromissen) die werden afgesloten vóór de invoering van de maatregelen.
• Appartementen kenden in alle gewesten de grootste prijsstijging.
• Vlaams- en Waals-Brabant zijn de duurste provincies, Henegouwen is de goedkoopste.
• De duurste gemeente is Elsene. In Hastière liggen de goedkoopste woningen.

 

De mediaanprijs voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing bedroeg € 200.000 in het eerste semester van 2020. Voor een huis in open bebouwing betaalde men € 300.000. Wie een huis in open bebouwing wenste te kopen diende dus € 100.000 extra op tafel te leggen bovenop de mediaanprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing. Appartementen kostten € 200.000:

BELGIE	2018	2019	2020	evolutie %	evolutie %
	(S1)	(S1)	(S1)	2019/2018	2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels (gesloten + halfopen bebouwing)	195.000	200.000	200.000	+2,6%	0,0%
Huizen met 4 of meer gevels (open bebouwing)	280.000	293.000	300.000	+4,6%	+2,4%
Appartementen	180.000	187.000	200.000	+3,9%	+7,0%

Uitzonderlijke situatie

De Belgische vastgoedmarkt bevindt zich momenteel in een uitzonderlijke situatie omdat ze gunstig is voor alle spelers. Gezien de huidige economische en vastgoedcontext kunnen we stellen dat het nu een goed moment is om te kopen, maar ook om te verkopen. Dat is de voorbije 30 jaar nog nooit gebeurd.

Er zijn verschillende redenen voor die toch wel bijzondere situatie: de rentevoeten staan nog vrij laag, de koopkracht is dezelfde gebleven voor de sociale bevolkingscategorieën, die zich een eigendom kunnen veroorloven en de consumenten hebben over het algemeen minder vertrouwen in financiële beleggingen. Daarbij komt nog dat de Belgen heel graag eigenaar zijn van hun woning.

Impact afschaffing woonbonus en COVID-19

Het aantal transacties kende tijdens het eerste semester van 2020 een aanzienlijke terugval die te wijten is aan meerdere factoren. Om dit te illustreren wordt in deze paragraaf ingezoomd op de kwartaalcijfers:

Aantal vastgoedtransacties		2019 (Q3)	2019 (Q4)	2020 (Q1)	2020 (Q2)	% 19-Q4/ 19-Q3	% 20-Q1/ 19-Q4	% 20-Q2/ 20-Q1
BELGIE	Huizen met 2 of 3 gevels (G + HO)	16.486	24.850	9.680	13.182	+50,7%	-61,0%	+36,2%
	Huizen met 4 of meer gevels (O)	7.901	11.938	4.678	6.334	+51,1%	-60,8%	+35,4%
	Appartementen	9.821	13.127	7.414	8.893	+33,7%	-43,5%	+19,9%
VLAAMS GEWEST	Huizen met 2 of 3 gevels (G + HO)	10.531	18.229	4.574	7.903	+73,1%	-74,9%	+72,8%
	Huizen met 4 of meer gevels (O)	5.095	8.774	2.266	3.863	+72,2%	-74,2%	+70,5%
	Appartementen	6.099	9.116	4.222	5.416	+49,5%	-53,7%	+28,3%
WAALS GEWEST	Huizen met 2 of 3 gevels (G + HO)	5.413	6.015	4.601	4.798	+11,1%	-23,5%	+4,3%
	Huizen met 4 of meer gevels (O)	2.770	3.124	2.375	2.427	+12,8%	-24,0%	+2,2%
	Appartementen	1.363	1.620	1.159	1.439	+18,9%	-28,5%	+24,2%
BRUSSELS GEWEST	Huizen met 2 of 3 gevels (G + HO)	542	606	505	481	+11,8%	-16,7%	-4,8%
	Huizen met 4 of meer gevels (O)	36	40	37	44	+11,1%	-7,5%	+18,9%
	Appartementen	2.359	2.391	2.033	2.038	+1,4%	-15,0%	+0,2%

 

Op 30 september 2019 kondigde de nieuwe Vlaamse regering aan dat de woonbonus voor alle vastgoedtransacties vanaf 1januari 2020 zou worden afgeschaft. Dit veroorzaakte in het Vlaams Gewest een rush op vastgoed in het vierde kwartaal van 2019 (vergelijkbaar met de rush eind 2014: vanaf 1 januari 2015 werd het belastingvoordeel van de woonbonus ingeperkt), met als logisch gevolg dat het aantal transacties tijdens het eerste kwartaal van 2020 een sterke terugval kende. De impact van de afschaffing was minder sterk bij de appartementen. In het derde kwartaal van 2020 ziet men het aantal transacties in het Vlaams Gewest zich herstellen, alhoewel dit een inhaalbeweging is en niet als groei moet bestempeld worden.

De impact van de COVID-19-crisis op de cijfers van het tweede kwartaal 2020 is relatief beperkt omdat de resultaten in dit persbericht gebaseerd zijn op het aantal verleden verkoopakten en niet op de compromissen. Het grootste deel van de verkoopakten in deze periode hebben betrekking op compromissen die werden afgesloten vóór 18 maart 2020. Door de genomen lockdownmaatregelen konden vanaf 18 maart geen plaatsbezoeken in koop- en huurwoningen meer georganiseerd worden. Mits het nemen van strikte veiligheidsmaatregelen zijn plaatsbezoeken beperkt toegelaten. Dit zal een beduidend effect hebben op de resultaten (het aantal verleden verkoopakten) van het vierde kwartaal 2020.

Zin om eigenaar te worden?

In deze markttijden is het moeilijk om te beslissen of u moet lenen tegen een vaste of variabele rente. Misschien kiest u beter voor een semivariabele formule die beide voordelen combineert? Ontdek (waar ?) de top 5 officieel geafficheerde jaarlijks variabele en vaste rentevoet op 20 jaar, voor een lening van € 25.000 met quotiteit tussen 80% en 100%.

Vastgoedprijzen blijven stijgen

Het komende jaar worden huizen en bouwgronden ruim 3 % duurder. In Brussel zullen de prijzen nog sterker stijgen. Dat blijkt uit de driemaandelijkse rondvraag van De Tijd. 

Hoe zullen de vastgoedprijzen het komende jaar evolueren? Het is de vraag die De Tijd om de 3 maanden aan een panel van 11 vastgoedexperts voorlegt. En het antwoord is duidelijk: de prijzen zullen blijven stijgen. De grootste prijsstijgingen worden voor bouwgronden verwacht: +3,7 %. Vooral in Brussel zullen de prijzen de pan uitrijzen, met een verwachte prijsstijging van 5,7 %. In Vlaanderen en Wallonië worden bouwgronden minder snel duurder, ze dalen met respectievelijk 2,5 en 2 %.

Dat de strenge Europese energienormen een belangrijke rol spelen in de prijsstelling van vastgoed is een evidentie. Immers, de consument, zowel huurder als koper ziet er de noodzaak van in.

Villamarkt herstelt

Voor woonhuizen verwachten de experts een prijsstijging in ons land met 3,5 %. Dat cijfer ligt in de lijn met hun verwachtingen van voor de zomer. Net zoals voor bouwgronden springt Brussel eruit, met een toename van 4 %. Voor Wallonië houden de experten het op 1,9 %.

Voor het duurdere marktsegment van de villa’s zijn de verwachtingen minder hoog gespannen. Voor Vlaanderen gaan de experts uit van een gemiddelde prijsstijging met 1,2 %. Voor Brussel en Wallonië houden de analisten het op een prijsstabilisatie.

Ook voor appartementen zijn de experten positiever gestemd dan voor de zomer. De verwachte prijsstijging voor het hele land bedraagt 2,5 %. Voor de zomer lag de consensus nog onder 1 %. En ook voor appartementen laat de hoofdstad zich opmerken, met een verwachte hausse van 3,6 %. Wallonië blijft achterophinken, met een stijging van 1,2 %.

Koop een gezinswoning / nieuwbouw

Zijn de verwachte prijsstijgingen het signaal om een gezinswoning te kopen? Ja, zeggen de experts volmondig. Maar over de urgentie zijn ze het niet eens: 6 op de 10 experten geven het advies ‘zeker en vast’ te kopen, de anderen zeggen 'kopen als er zich een opportuniteit’ voordoet. De meerderheid is het er echter over eens om te investeren in nieuwbouw gezinswoningen, daar die aan alle Europese energie-eisen voldoen. En ook de consument, koper en huurder, hebben de noodzaak aan duurzaam wonen ontdekt.

Dat het geld op een spaarboekje niets meer opbrengt, weten we intussen al langer. De rentes liggen historisch laag en de hoge inflatie zorgt ervoor dat je spaargeld aan koopkracht verliest. Investeren in vastgoed is daarom een slim alternatief voor het verlieslatende spaarboekje. 

 

Waarom geniet nieuwbouw de voorkeur boven koopwoningen?

 

1. Voordelige financiering

 

Banken zijn zich ervan bewust dat een te renoveren woning minder een inkomstengarantie betekent dan een instapklare woning. Renoveren lijkt dan wel een eenvoudige manier om toegevoegde waarde te creëren en zo winst te maken op een vastgoedinvestering, maar dat is het niet altijd. 

 

In veel gevallen slepen renovaties namelijk langer aan dan verwacht. Ook de kostprijs loopt dikwijls hoger op dan gepland door de steeds strenger wordende bouwnormen. Investeren in een bestaande woning als opbrengsteigendom is dan ook vaak moeilijk te budgetteren. 

 

Een woning die reeds in perfecte conditie verkeert op het moment van aankoop daarentegen, kan vanaf dag één huurinkomsten opleveren en willen de meeste banken voor nieuwbouwprojecten ook wel een stap verder gaan met hun tarieven. Zo kunnen eigenaars van een BEN-woning bv., profiteren van een BEN-krediet. Dit is een rentevoordeel in de vorm van een voorwaardelijke korting op de interestvoet. 

 

2. Nieuwbouw vergt nauwelijks onderhoud

 

Door eerdere bouwkeuzes kunnen de onderhoudskosten van een koopwoning hoog oplopen. Bovendien begint een huis of appartement dat ouder is dan tien jaar, gebreken te vertonen. Deze gebreken oplappen, kost uiteraard geld en dat heeft een rechtstreeks gevolg op het rendement van de investering. Dit is niet het geval bij een nieuwbouwwoning, waarbij men als investeerder zelf de touwtjes in handen heeft. 

 

De eerste tien à vijftien jaar zal een nieuwbouwwoning niet voor onvoorziene kosten zorgen. Slijtage is niet aan de orde. Moest dit wel zo zijn, dan word je doorgaans beschermd door de woningbouwwet (tienjarige aansprakelijkheid). 

 

3. Nieuwbouwwoningen zijn energiezuinig

 

De energiefactuur van bestaand vastgoed is doorgaans al snel twee tot vier keer hoger dan bij nieuwbouw. Een nieuwbouwwoning daarentegen, voldoet steevast aan de recentste energienormen en heeft oog voor energiezuinigheid en isolatie. De gebrekkige isolatie en de afwezigheid van duurzame energiebronnen is dan ook dikwijls een breekpunt bij bestaand vastgoed.

 

Renoveren is een optie, maar de kostprijs hiervan kan hoog oplopen.  Bovendien zal een oude woning of appartement moeilijk de energiezuinigheid van een nieuwbouw kunnen evenaren, hoe goed ze ook gerenoveerd is. 

 

4. Nieuwbouwwoningen met de nieuwste materialen en technieken 

 

Investeren in nieuwbouw, staat voor investeren in kwaliteit. Nieuwbouw maakt namelijk gebruik van de nieuwste materialen en technieken. Dit maakt een nieuwbouwwoning populair op de huurmarkt en  trekt ongetwijfeld een heleboel kandidaat-huurders aan. Grote raampartijen, een doordachte indeling en een hoogwaardige afwerking; dat is waar huurders voor tekenen. 

 

Bovendien biedt nieuwbouw een zeker comfort, dankzij de hedendaagse afwerking. Bestaande woningen daarentegen, moeten rekening houden met eerdere bouwkeuzes en de beperkingen die daarmee gepaard gaan. 

 

5. Zekerheid op lange termijn 

 

Investeren in een bestaande woning om te verhuren is altijd bang afwachten met de hoop dat er geen verborgen gebreken zijn en dat alle installaties voldoen aan de verhuurregels. Een woning die niet conform is, kan grote gevolgen hebben. 

 

Een nieuwbouwwoning daarentegen, is aan heel wat strenge normen onderworpen en maakt dat de investering 100% future proof is voor lange tijd.  De Wet Breyne biedt hierbij zekerheid op lange termijn. Deze woningbouwwet bepaalt namelijk dat de aannemer en architect gedurende een periode van 10 jaar aansprakelijk zijn voor eventuele bouwproblemen bij nieuwbouwwoningen. Het schenkt de investeerder een bijkomende gemoedsrust, zodat hij zich kan focussen op wat écht telt: een vlotte verhuur van de opbrengsteigendom.

 

6. Nieuwbouwwoningen voldoen aan de recentste bouwnormen

 

Wie kiest om te investeren in nieuwbouw, kan er zeker van zijn dat het vastgoed voldoet aan de meest recente bouwvoorschriften: van elektrische tot sanitaire installaties; alles is volledig conform de huidige regels en veiligheidsvoorschriften. Dit vrijwaart de koper voor lange tijd van grote renovatiewerken, onderhoudswerken en extra kosten. Bovendien is je appartement of woning direct klaar voor gebruik en verhuur. 

 

Voor wie een pand verhuurt dat niet aan de conformiteitsregels voldoet, kan dit een juridisch staartje krijgen en je loopt dan het risico op de ontbinding van je huurcontract, een volledige terugbetaling van de huurgelden of zelfs een zware boete.

 

7. Geen kopzorgen met attesten en formaliteiten 

 

Nieuwbouw staat garant voor alle noodzakelijke certificaten, attesten en administratieve zaken.  Bij oplevering van de nieuwbouwwoning worden alle noodzakelijke documenten afgeleverd, van energie-attest tot postinterventiedossier. 

 

8. Fiscale voordelen 

 

De energienormen voor nieuwbouwwoningen zijn streng. Met de ingang van het nieuwe jaar, werden de eisen bovendien verstrengd; het E-peil voor nieuwbouwwoningen is verlaagd tot E35. Wie beter doet dan deze voorgelegde energienormen, wordt hiervoor extra beloond. Elke nieuwbouwwoning met een E-peil lager dan of gelijk aan E30, valt onder de noemer BEN-woning. 

 

De voordelen van zo’n woning kunnen in het totaal wel oplopen tot meer dan € 10.000. Dit voordeel staat uiteraard los van de besparing op de  energiefactuur.

 

Investeren in bedrijfsvastgoed, een even goed alternatief?

Nu de beurzen voor uitdagende tijden staan en mensen meer tijd thuis doorbrengen, is het als investeerder interessant om vastgoed in breder perspectief  te bekijken. De bevolking in steden groeit nog steeds, maar het aanbod doet dat niet altijd. Als er al een effect op de woningprijzen komt in navolging van de coronacrisis, zal dit de normale tendensen van de markt volgen en dus eerder selectief zijn. Investeerders die kiezen voor een eigendom met goede locatie en de focus leggen op duurzaamheid, moeten zich geen zorgen maken, integendeel. Dit geldt zowel voor de residentiële markt als voor het bedrijfsvastgoed. We zien dan ook een verplaatsing van oude kantooraccommodaties in de stadskernen naar een moderne, duurzame, beheersbare nieuwe kantoormarkt in de stadsranden of nabij verkeersaders.

 

Meer redenen nodig om te investeren in vastgoed? 

 

1. Hoge mate van financierbaarheid

 

Door het gunstig economische klimaat van de afgelopen jaren heeft u weinig eigen financiële middelen nodig om over te gaan tot de aankoop van vastgoed. Door het flexibel karakter en de multifunctionaliteit van een bedrijfspand is bedrijfsvastgoed makkelijk te verhuren. Door de lage interestvoeten is de periodieke kost lager dan de actuele huurkost. Dit betekent winst op geld dat de bank ter beschikking stelt en zo kan er een hefboomeffect verwacht worden op eigen inbreng.

 

2. Waardecreatie- en behoud

 

Een bedrijfsunit is flexibel in die zin dat ze erg veel invullingen kan krijgen en er veel activiteiten uitgevoerd kunnen worden, zonder grote ingrepen. Dat, samen met een functionele materialisatie, zorgt ervoor dat een bedrijfsunit over bijvoorbeeld 10 jaar zijn waarde nog steeds heeft behouden. Daarnaast zorgt een streng gemeenschappelijk parkmanagement voor waardebehoud. Dit management richt zich enerzijds op het behoud van een moderne infrastructuur van het bedrijvenpark en anderzijds op het kostenbesparend aspect dankzij de mede-eigendom van het park.

 

3. Huurmarkt

 

Daar waar prijzen blijven stijgen in de vastgoedmarkt treden ook meer mensen op die gaan huren. Dit is vooral een trend bij jonge mensen die een appartement gaan huren of jonge ondernemers die nog geen kapitaal hebben om een pand aan te kopen. Wanneer het over de residentiële markt gaat evolueren we naar een belevingscultuur eerder dan dat het belangrijk is om eigendom te bezitten en treden er ook termen op zoals Laas “Living as a service” die aansluiten bij de verhuurmarkt. 

 

4. Beheersbaarheid van investering 

 

Naast het feit dat de waarde van vastgoed behouden blijft door parkmanagement of gemeenschappelijk onderhoud, is onroerend goed een beheersbare investering. De beurs daarentegen is minder voorspelbaar en beïnvloedbaar door externe zaken. Het coronavirus is hier een goed voorbeeld van. Een appartement zal niet plots verdwijnen of instorten. Dat gevoel van controle is, zeker voor een beginnende investeerder met niet al te veel ervaring een goede keuze. 

 

5. Hoog rendement en BTW-aftrekbaarheid

 

Onroerend goed aankopen met een vennootschap heeft heel wat voordelen. Omdat de grond samen met de constructie wordt aangeboden, worden beiden verkocht onder BTW. Deze BTW is volledig aftrekbaar. Daarbovenop is het gebruikelijk om andere kosten (denk aan onroerende voorheffing of verzekering) door te rekenen aan de eindgebruiker.

 

 

BESLUIT

 

Kiezen voor nieuwbouw, zowel in de residentiële markt als in het bedrijfsvastgoed, biedt tal van voordelen ten opzichte van het kopen van een bestaande eigendom. 

 

Er zijn minder onderhoudskosten en de eerste 10 jaar geen zorgen over onvoorziene kosten. Een nieuwe woning of een nieuw kantoor is bovendien ook energiezuinig; de energiefactuur ligt een pak lager dan bij een bestaande panden. Doet men het beter dan gevraagd, dan wordt men nog eens extra beloond. 

 

Een nieuwbouw voldoet tot slot aan de recentste bouwnormen, onderhoudsvriendelijke materialen, akoestiek, toegankelijkheid en duurzaamheid, waardoor men zeker is van een investering op lange termijn. Banken doen maar al te graag een extra inspanning. 

 

Samengevat: investeren in een duurzaam, energiezuinig nieuwbouwproject, is een duurzame belegging naar de toekomst toe. 

Het is dus nu een uitstekend moment om de eigenaarsmarkt te betreden. Met een welkome afkoeling van de vastgoedprijzen door de bankencrisis in 2009 achter de rug en de lage rentestand zijn de omstandigheden gunstig. De rente is zeer laag en deze situatie zal niet eeuwig blijven duren. Maar ook de analisten die zeggen 'alleen kopen als er een opportuniteit is', gebruiken dezelfde argumenten. De prijzen hebben de bodem achter zich gelaten. Door de lage rente is het nu interessant om een hypothecaire lening aan te gaan.

Gaat het over kopen van vastgoed als een investering, dan zien de specialisten minder urgentie. De meerderheid (73 %) koopt als er zich een opportuniteit voordoet, 27 % koopt zeker en vast. De belangrijkste motivatie voor het kopen van een investeringspand is het gebrek aan alternatieven. De rentevoeten op de risicoloze beleggingen zijn laag en de beurs is nog onzeker. De volatiliteit en dus de risico’s op de andere markten zijn nog steeds erg hoog.

Geen urgentie om te verkopen

Als het gaat over de verkoop van de gezinswoning, zijn de vastgoedexperts veel minder eensgezind. “Vooral niet verkopen”, is een veel gehoord advies. De economie, die nu zwaar lijdt onder de coronacrisis, zal zich langzaam maar zeker herstellen. Een plotse renteopstoot lijkt onwaarschijnlijk voor de komende tijd. Daardoor is het neerwaartse risico voor de vastgoedprijzen beperkt. Een eigendom verkopen is alleen aan te raden op voorwaarde dat in dezelfde activaklasse wordt geherinvesteerd.

De meerderheid adviseert om af te wachten als het gaat over de verkoop van een investeringspand. De reden is een gebrek aan alternatieven om de opbrengst in te beleggen. Voor investeerders die nog kunnen wachten, is geduld het sleutelwoord. Het vertrouwen in de alternatieve investeringen is wellicht nog niet genoeg hersteld.

 

Bronnen: DeTijd  & Trends & Fexpro

Btw-aftrek makelaars- en publiciteitskosten gesplitste verkoop: Hof van Justitie verduidelijkt

Auterus: Tiberghien Advocaten: Stijn Vastmans, Stein De Maeijer, Samira Moujahid

 

In de vastgoedsector is het courante praktijk dat een bouwpromotor een project realiseert op gronden die eigendom zijn van een andere vennootschap. Bij verkoop aan derden draagt de grondvennootschap de grondaandelen over (onder registratiebelasting) terwijl de bouwpromotor de opstallen verkoop met toepassing van de btw (zgn. gesplitste verkopen).

Publiciteitskosten, administratiekosten en makelaarskosten worden in de regel ten laste gelegd bij de bouwvennootschap waarbij de btw op deze kosten 100% in aftrek wordt gebracht.

Bij btw-controles leidt dit vaak tot discussies waarbij de btw-aftrek wordt beperkt omdat deze kosten geacht worden ook betrekking te hebben op de verkopen door de grondvennootschap. Daarbij legt de btw-administratie een aftrekbeperking op die bepaald wordt op basis van de gerealiseerd omzet bij de grondvennootschap en de bouwvennootschap.

In een vorige newsflash hebben we erop gewezen dat het Hof van Cassatie dit standpunt van de btw-administratie in vraag gesteld heeft en waarbij deze problematiek via een prejudiciële vraag werd doorverwezen aan het Europees Hof van Justitie. Het Europees Hof heeft op 1 oktober haar arrest geveld (C-405/19).

In haar arrest heeft het Hof van Justitie verduidelijkt dat het loutere feit dat de opgelopen kosten deels ten goede zouden komen van de grondvennootschap op zich niet voldoende is om de btw-aftrek te gaan beperken bij de bouwvennootschap. Het Hof vereist hiervoor wel dat er een rechtstreeks en onmiddellijk verband tussen deze uitgaven en de economische activiteit van de belastingplichtige bestaat en het voordeel voor de derde (de grondvennootschap) ondergeschikt is aan de behoeften van het bedrijf van de belastingplichtige.

De vraag of er een rechtstreekse link is tussen deze kosten en de btw-belaste verkopen bij de bouwpromotor blijft dus een feitenkwestie, waarbij de beoordeling aan de nationale rechter wordt overgelaten. In antwoord op de derde vraag van het Hof van Cassatie verduidelijkt het Europees Hof daarbij nog dat de omstandigheid dat de bouwvennootschap een deel van deze kosten zou kunnen doorrekenen aan de grondvennootschap een aanwijzing kan vormen voor de conclusie dat dit deel van de uitgaven geen verband houdt met de btw-belaste activiteiten van de bouwpromotor. Echter, het Hof vult dit aan met de vaststelling dat dit “op zich” niet voldoende is om de omvang van het recht op aftrek te bepalen. Er moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden.

Deze uitspraak is o.i. positief voor de vastgoedsector omdat de boven beschreven standaardwerkwijze van de btw-administratie bij controles niet onverkort kan blijven gelden. Indien in de praktijk duidelijk is dat de volledige leiding van het bouwproject en de commercialisering hiervan bij de bouwvennootschap ligt, waarbij de grondvennootschap eerder een passieve activiteit heeft (het louter verkopen van grondaandelen zodra een koper wordt gevonden) moet o.i. principieel 100% recht op aftrek van de btw m.b.t. de genoemde kosten mogelijk zijn. Dit kan o.i. niet noodzakelijk worden verhinderd indien er, theoretisch, een mogelijkheid zou bestaan om een deel van de kosten vanuit de bouwvennootschap door te rekenen aan de grondvennootschap.

Zelfs indien op basis van de concrete feiten zou komen vast te staan dat een beperking van de btw-aftrek gerechtvaardigd is (wat o.i. in de praktijk niet vanzelfsprekend is) dan is een aftrekbeperking louter op basis van de gerealiseerde omzet o.i. in strijd met de Europese principes.

Het is nu afwachten hoe het Hof van Cassatie dit arrest zal toepassen in haar beslissing én hoe dit desgevallend verder door een Hof van Beroep in concreto zal worden beoordeeld.

To be continued...

Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)

Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)

Samira Moujahid - Associate (samira.moujahid@tiberghien.com)

 

Bron: HvJ, 1 oktober 2020, C-405/19, Vos Aannemingen BVBA

 

Btw: 6% voor renovatie van woningen – het moeilijke onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw

Auteur: Stein De Maeijer en Stijn Vastmans - Tiberghien advocaten 

 

De renovatiewerken aan een privéwoning die minstens 10 jaar oud is, kunnen in principe genieten van een verlaagd btw-tarief van 6%. Nieuwbouwwerken zijn daarentegen in principe onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21% (los van specifieke regelingen zoals voor sociale huisvesting, afbraak/heropbouw in stedelijke gebieden,…).

Het onderscheid tussen renovatie en nieuwbouw is in de praktijk niet altijd eenvoudig te maken en vergt een grondige analyse van de concrete verbouwingsplannen en de uit te voeren werken. Discussies n.a.v. een btw-controle kunnen tot een pijnlijke kostprijsverhoging voor de bouwheer leiden (15% + boetes en interesten).

Eind vorig jaar werd er in de media bericht over misbruik van het verlaagd 6% tarief voor de renovatie van privéwoningen. Los van het feit dat deze berichtgeving hierover niet altijd even accuraat en soms tendentieus was, hebben we in onze dagelijkse praktijk een duidelijke toename gemerkt van fiscale controles en discussies over deze problematiek.

Het is daarbij opvallend dat de fiscus in veel gevallen een strenger standpunt inneemt dan de regels zoals vastgelegd in de eigen administratieve commentaren.

Kort samengevat is er sprake van een renovatie wanneer de werken aan de woning op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de dragende structuur van het te renoveren gebouw (dit zijn voornamelijk de dragende muren en de vloerplaten).

Ook een uitbreiding van een bestaande woning kan genieten van het verlaagd 6% tarief voor zover cumulatief voldaan is aan volgende voorwaarden:

• de oppervlakte van het oude gedeelte blijft betekenisvol in vergelijking met het nieuwe gedeelte (de zogenaamde 50% regel); en
• het nieuwe gedeelte kan niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren, maar vormt er integendeel een coherent en complementair geheel mee.

Welnu, met name over het concept “dragende muren” en de vraag of uitbreidingswerken complementair zijn met een bestaande woning zien we veel discussies waarbij nieuwe/striktere interpretaties toegepast worden.

Deze evolutie leert ons 2 zaken: (i) wees als bouwheer uitermate voorzichtig, en raadpleeg desnoods voorafgaand een adviseur, bij bouwprojecten die zowel een verbouwing als een uitbreiding van de bestaande woning inhouden en (ii) ga niet te vlug akkoord met een btw-controleur indien deze een eigen, té strikte interpretatie van de geldende regels toepast.

Voor aannemers blijft het tenslotte van groot belang om van de bouwheer de verklaring te vragen voor de toepassing van het 6%-tarief om zodoende de eigen aansprakelijkheid in te kunnen dekken.

 

Stein De Maeijer en Stijn Vastmans – Tiberghien advocaten

www.tiberghien.com

 

Statbel publiceert cijfers rond uitgereikte bouwvergunningen

Statbel heeft haar recentste cijfers rond het aantal uitgereikte bouwvergunningen gepubliceerd. Die gaan terug tot mei van dit jaar. Het aantal vergunde nieuwe residentiële gebouwen in ons land is in de eerste 5 maanden van 2020 met 9% toegenomen tegenover dezelfde periode in 2019 tot 12.111 gebouwen. De toename is het sterkst in het Vlaams Gewest, waar deze 9,4% bedroeg.

De nationale cijfers voor mei 2020 geven aan dat er voor 1.753 nieuwe residentiële gebouwen bouwvergunningen werden uitgereikt. Dat is een afname met 20% ten aanzien van april dit jaar. De cijfers voor april deden het dan weer 30% minder goed vergeleken met die van maart 2020. In het Vlaams Gewest werden er in april en mei dit jaar 2.778 gebouwen vergund, vorig jaar waren dat er in dezelfde maanden nog 3.409.

Ook nationaal werden in april en mei 2019 nog voor 4.503 residentiële gebouwen vergunningen uitgereikt, tegenover 3.951 in dezelfde twee maanden dit jaar, een daling met 12%. Wat de renovaties betreft, werden er in de eerste 5 maanden van dit jaar voor 11.543 projecten op de residentiële woonmarkt vergunningen uitgereikt. Dat aandeel is licht teruggelopen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (11.665).

 

 

 

20% korting op alle wijnen en 10% op alle spirits. 

www.vinoscoop.be

 

 

Champagne Gruet - Brut 

 

Voor onze leden en partners: 

€ 16,30 excl. BTW

 

Bij Facq stellen onze teams alles in het werk om de professionals zo efficiënt mogelijk verder te helpen met aangepaste diensten en deskundig advies. Via ons netwerk van verkooppunten zijn wij steeds dicht in uw buurt met een uitgebreid productgamma in sanitair, verwarming, waterbehandeling en plaatsingsmateriaal. Door onze efficiënte logistiek kunt u op ons rekenen wanneer dat nodig is.

 

Op www.facq.be kan u overal en op elk gewenst moment op uw beveiligde ruimte van de e-commerce om producten te raadplegen, bestellingen te plaatsen, offertes aan te vragen en uw facturen te beheren. Het team "projecten" stelt al hun vaardigheden ter beschikking om samen met u de lastenboeken te analyseren.

 

contactpersoon: Karel D'Heygere - Regiomanager - karel.dheygere@facq.be

 

 

 

Beste feXpro-lid, De coronacrisis heeft ongetwijfeld ook invloed op uw activiteiten. We informeren u graag over enkele verzekeringsoplossingen die u beschermen in deze moeilijke periode.   Heeft het coronavirus impact op de beslissingen van bestuurders, zaakvoerders en leidinggevenden en hoe kunnen zij zich persoonlijk indekken? De impact van het coronavirus heeft de onvoorspelbaarheid naar een hoger niveau getild. Zaakvoerders worden gedwongen om beslissingen te nemen over het al dan niet openen van hun zaak, welke goederen en diensten ze nog kunnen aanbieden, aan wie ze thuiswerk kunnen toestaan of wie er op de werkplek aanwezig moet zijn, hoe ze hun kernactiviteiten dienen aan te passen om het hoofd boven water te houden en wat dan de werkomstandigheden moeten zijn voor degenen die niet thuis kunnen werken. Ze moeten de verzoeken en aanbevelingen van de overheid, de gezondheid van hun werknemers en klanten en de economische realiteit van het bedrijf met elkaar in evenwicht brengen. Bovendien moeten ze nadenken over de gevolgen die deze beslissingen kunnen hebben voor hun aansprakelijkheid, zowel civielrechtelijk als strafrechtelijk. Dé oplossing: bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Van Dessel heeft speciaal een op maat gemaakte bestuurdersaansprakelijkheidspolis ontworpen voor de feXpro-leden, die volledig aansluit op hun activiteiten. De polis staat hen in de eerste plaats bij in de verdediging tegen elke claim tot schadevergoeding door derden, of bij het onopzettelijk overschrijden van de grens van strafrechtelijke aansprakelijkheid. De polis levert ook financiële bijstand, bijvoorbeeld voor het herstellen van hun imago, dat een deuk kreeg door negatieve commentaren op sociale media bij een verkeerde beleidsbeslissing. Tot slot kan de polis ook een eventuele schadevergoeding dekken. Inzake lichamelijk letsel wordt de schadevergoeding in principe door andere polissen opgevangen maar zou de D&O-polis als laatste reddingsboei kunnen tussenkomen als de bestuurder dreigt tussen twee stoelen te vallen.   ABR – een omnium voor uw werf in alle omstandigheden Bij het stilliggen van de werven verdwijnt het risico op schade niet. Het reeds gebouwde gedeelte kan immers beschadigd geraken door storm, hevige windstoten, stortvloed, vandalisme, brand, diefstal van materialen , … Van Dessel voorziet steeds in haar contracten een clausule ‘stilstand van de werken’, voor een termijn van 3 tot 6 maanden, waardoor u niet hoeft te melden dat de werven stilliggen. Belangrijk is wel dat u bij het einde van de bouwperiode laat weten of die verlengd moet worden. 6 weken vóór het voorziene einde van de bouwperiode ontvangt u van ons een mail om te vragen of een verlenging nodig is. Om van de dekking te kunnen blijven genieten, dient u dan ook op die vraag te reageren. Voor abonnementspolissen waarin de ABR’s op omzet aangegeven worden, moet enkel worden nagegaan of de maximale bouwperiode wordt overschreden. We sommen nog even de belangrijkste dekkingen op die Van Dessel automatisch voorziet voor feXpro-leden en die niet ‘standaard’ op de verzekeringsmarkt verkrijgbaar zijn:  Faulty part en Full makers guarantee: Het fabricagerisico en de conceptuele fout zijn niet alleen tijdens de bouwfase gedekt maar ook tijdens onderhoudsperiode na de voorlopige oplevering. Dekking tot € 25.000 voor opzoekingskosten en extra kosten zoals overuren, versneld vervoer, buitenlandse technici, … Forfaitaire dekking tot € 5000 voor eigen administratiekosten (eigen werkuren of deze van projectleiders, verplaatsingskosten, …) Verplichte bouwnormen die veranderen binnen 2 jaar na de schade met hogere uitgaven tot gevolg, worden tot maximaal € 100.000 vergoed. Onderhoudsperiode mogelijk tot 24 maanden Aansprakelijkheid incl. burenhinder (art. 544) gedekt tot € 1.250.000 voor alle feXpro-leden!   Burgerlijke Aansprakelijkheid (BA) Onderneming ‘bouwpromotor- projectontwikkelaar- bouwconsultant’ Net zoals bij de ABR-polissen verdwijnt het risico op schade niet volledig tijdens een stilstand van de werf. In tegenstelling tot een ABR-polis, die een werf enkel maar verzekert tijdens een beperkte periode (bouw- en onderhoudsfase) blijft de BA doorlopen. Deze komt bovendien ook tussen voor andere zaken die de ABR-polis niet afdekt (bv. immateriële (financiële) schade). De bouwpromotor kan immers nog steeds worden aangesproken voor gebreken, schade, fouten die optreden bij verkoop van gebouwen vóór de coronacrisis. Een terrein waar een gebouw werd afgebroken, maar waar momenteel wegens corona niet op gebouwd kan worden, kan ook claims veroorzaken (bv. waterschade, reukhinder, een ongewenste bezoeker die valt op het terrein, vandalisme). Met de specifieke uitbreidingsclausules die we hebben voorzien in onze polis, vallen bovenstaande zaken automatisch mee onder de dekking.   Wenst u meer informatie of een zeer interessante offerte? Contacteer dan Erwin Troch via erwin.troch@vandessel.be of op 0494 58 10 28.